Règlement de Copropriété : Comment le Lire et Faire Modifier ses Règles

Vous venez d'acheter un appartement et votre notaire vous a remis un épais document intitulé "Règlement de copropriété et état descriptif de division" que vous n'avez pas encore trouvé le courage de lire en entier. Votre syndic vous a refusé une autorisation de travaux en invoquant un article du règlement que vous avez du mal à interpréter. Vous souhaitez mettre votre appartement en location Airbnb et votre voisin vous dit que le règlement l'interdit. Vous trouvez une clause du règlement abusive et vous voulez savoir si vous pouvez la contester. Le règlement de copropriété est le texte fondateur qui organise la vie d'un immeuble. Il définit les droits et obligations de chaque copropriétaire, délimite les parties privatives et communes, fixe les règles d'usage et les conditions d'autorisation des travaux. Souvent rédigé dans un langage juridique touffu, il est pourtant indispensable de le connaître pour faire valoir ses droits dans la copropriété. Dans ce guide complet, je vous explique la structure d'un règlement de copropriété, comment identifier et interpréter ses principales clauses, les parties privatives et communes et leur délimitation, les règles d'usage qui encadrent vos travaux, les clauses qui peuvent limiter vos activités, comment faire modifier une clause ou adopter un nouvel article, et comment contester une clause abusive. Pour comprendre les autorisations d'urbanisme applicables aux travaux en copropriété, consultez notre article sur les travaux dans un appartement en copropriété.

Structure d'un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Il est établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière. Il s'impose à tous les copropriétaires, présents et futurs, ainsi qu'à leurs locataires.

Les grandes parties d'un règlement type

• Préambule : description générale de l'immeuble, sa nature (résidentiel, mixte), son adresse, ses références cadastrales
• Définition et délimitation des parties communes et des parties privatives : liste et description de ce qui est commun et de ce qui est privatif. C'est la section la plus importante pour comprendre vos droits sur votre appartement et les espaces communs
• Destination de l'immeuble et usage des parties privatives : clause d'habitation bourgeoise, résidentielle ou mixte. Encadre les activités autorisées dans les appartements
• Règles de jouissance des parties communes : horaires, entretien, accès, usage des espaces collectifs
• Administration de la copropriété : rôle du syndic, du conseil syndical, organisation des assemblées générales
• Répartition des charges : comment les charges générales et spéciales sont réparties entre les copropriétaires

L'état descriptif de division et les tantièmes

L'état descriptif de division (EDD) est souvent annexé au règlement ou y est incorporé. Il constitue la carte d'identité de chaque lot dans la copropriété.

Ce que décrit l'état descriptif de division

• Un numéro de lot unique pour chaque entité de la copropriété (appartement, cave, parking, local commercial, combles)
• La localisation précise du lot dans l'immeuble (bâtiment, étage, position)
• La nature du lot (usage d'habitation, usage commercial, etc.)
• La surface du lot (en m² loi Carrez pour les lots habitables)
• Les tantièmes de parties communes attachés à chaque lot

Les tantièmes : leur rôle fondamental

Les tantièmes sont des fractions de l'ensemble des parties communes, exprimées en dix-millièmes (10 000 en tout pour la copropriété), en millièmes ou en centièmes selon l'immeuble. Ils jouent un double rôle :

• Déterminer les droits de vote en assemblée générale : chaque copropriétaire dispose de voix proportionnelles à ses tantièmes. Un copropriétaire qui possède 200 tantièmes sur 10 000 dispose de 200 voix pour les votes à la majorité en valeur (article 25 et suivants)
• Déterminer la quote-part des charges générales : les charges d'entretien et d'administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux tantièmes. Un copropriétaire avec 300 tantièmes sur 10 000 paie 3 % des charges générales

Comment les tantièmes sont calculés

Les tantièmes sont fixés lors de la création de la copropriété par le géomètre et le notaire. Ils sont calculés en tenant compte de la superficie du lot, de sa situation (étage élevé, exposition) et de sa consistance (avec ou sans cave, parking). Un appartement en dernier étage avec vue dégagée peut avoir plus de tantièmes qu'un appartement identique au rez-de-chaussée côté cour. La révision des tantièmes nécessite l'unanimité des copropriétaires et est donc très rare en pratique.

Parties privatives et parties communes

La distinction entre parties privatives et parties communes est le cœur du droit de la copropriété. Elle détermine qui peut utiliser quoi, qui est responsable de l'entretien de quoi, et qui peut décider de quoi.

Les parties privatives

Les parties privatives sont celles dont l'usage est réservé à un copropriétaire déterminé. En règle générale :

• L'intérieur de l'appartement (volumes, cloisons intérieures)
• Le revêtement de sol (parquet, carrelage)
• Les revêtements muraux intérieurs
• Les équipements intérieurs exclusifs (chaudière individuelle, radiateurs)
• Les balcons, terrasses et loggias (selon le règlement)
• Les caves, greniers et parkings numérotés

Les parties communes

Les parties communes sont celles qui appartiennent à tous les copropriétaires et dont la gestion relève du syndicat. En règle générale :

• Le sol, la structure, les fondations et la charpente
• Les murs porteurs et les façades (y compris les fenêtres si le règlement les classe communes)
• La toiture
• Les halls, couloirs, escaliers et ascenseurs
• Les canalisations et gaines collectives
• Les locaux communs (local vélos, poubelles, cave technique)
• Le terrain sur lequel est bâti l'immeuble

Les éléments souvent source de confusion

• Les fenêtres et volets : leur classement varie selon les règlements. Dans de nombreux immeubles anciens, les fenêtres sont communes (l'aspect extérieur dépend du syndic) mais le vitrage peut être privatif. Vérifiez toujours dans votre règlement
• Les balcons et terrasses : souvent classés parties communes à usage privatif. Le dallage peut être commun même si l'usage est privatif. La structure porteuse du balcon est commune
• Les canalisations : les tronçons communs (colonnes montantes) sont communs. Les branchements individuels desservant exclusivement un appartement peuvent être privatifs
• Les planchers entre étages : les planchers séparatifs entre deux lots sont généralement communs pour la structure et privatifs pour le revêtement

Les clauses d'usage et d'affectation

Les clauses relatives à la destination de l'immeuble et à l'usage des parties privatives sont celles qui suscitent le plus de conflits. Elles encadrent les activités autorisées dans les appartements et les locaux.

La clause d'habitation bourgeoise

La clause d'habitation bourgeoise (ou clause d'usage exclusivement bourgeois) est l'une des plus importantes et des plus contraignantes. Elle stipule que les appartements sont destinés à un usage exclusif d'habitation et interdit les activités commerciales, artisanales ou professionnelles. En pratique, elle interdit :

• L'ouverture d'un cabinet professionnel visible ou bruyant (médicale, juridique, artistique avec clientèle régulière)
• La location Airbnb et la location touristique courte durée (assimilée à une activité commerciale par la jurisprudence)
• Toute activité générant des livraisons fréquentes, des nuisances sonores ou une clientèle extérieure

En revanche, la clause d'habitation bourgeoise n'interdit généralement pas le télétravail sans clientèle à domicile, une activité libérale sans enseigne ni clientèle régulière, ou la domiciliation d'une société sans activité physique dans l'appartement.

La clause d'habitation mixte

Certains règlements autorisent un usage mixte habitation/profession. Dans ce cas, les activités professionnelles sont admises sous certaines conditions (pas de clientèle bruyante, pas d'enseigne extérieure, pas de modification de l'aspect des parties communes). Les immeubles anciens du début du XXe siècle ont souvent des règlements à usage mixte qui permettent cabinets médicaux et bureaux.

Les clauses relatives aux animaux

Le règlement peut autoriser ou restreindre la présence d'animaux. Depuis la loi du 9 avril 1965, aucun règlement ne peut interdire la détention d'animaux familiers (chiens, chats) aux copropriétaires. En revanche, des restrictions sont possibles : interdiction d'accès de certains espaces communs aux animaux, obligation de tenir les chiens en laisse, interdiction d'animaux dangereux (chiens de 1re et 2e catégorie).

Les travaux et le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété encadre ce que vous pouvez faire et ne pas faire dans votre appartement. Il distingue les travaux libres des travaux soumis à autorisation.

Les travaux libres dans les parties privatives

Les travaux qui ne touchent ni les parties communes ni les éléments porteurs sont en principe libres dans les parties privatives. Cela comprend :

• Le changement de revêtement de sol et de mur
• La pose de nouvelles cloisons légères intérieures
• La rénovation de la cuisine et de la salle de bain (à l'exception des canalisations communes)
• La peinture et la décoration intérieure
• Le remplacement des équipements privatifs (chaudière individuelle, cumulus)

Les travaux qui nécessitent l'accord de l'AG

L'autorisation de l'assemblée générale est requise pour :

• Tout travail qui affecte les parties communes (percement d'un mur porteur, modification d'une façade, création d'une ouverture en toiture)
• La modification de la destination des parties communes (usage privatif d'un local commun)
• L'installation d'équipements utilisant les parties communes (conduit de VMC traversant une gaine collective, antenne satellite sur le toit)
• L'aménagement d'un balcon ou d'une terrasse qui fait partie des parties communes à usage privatif

Consultez notre article détaillé sur les travaux dans un appartement en copropriété pour les procédures complètes.

La répartition des charges

La répartition des charges entre copropriétaires est l'une des sources de conflits les plus fréquentes. Elle est fixée par le règlement de copropriété et ne peut pas être modifiée unilatéralement par le syndic ou l'assemblée générale sans le respect des règles légales.

Les charges générales

Les charges générales couvrent les dépenses nécessaires à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales : honoraires du syndic, nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts, assurance de l'immeuble, ravalement de façade, réfection de la toiture. Elles sont réparties entre les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes généraux. Cette répartition au prorata des tantièmes est obligatoire pour les charges générales et ne peut pas être modifiée sans unanimité.

Les charges spéciales

Les charges spéciales concernent les équipements collectifs qui ne profitent pas à tous les copropriétaires de façon égale : ascenseur (ne concerne pas le rez-de-chaussée), chauffage collectif, gardiennage, interphone. Elles sont réparties entre les copropriétaires selon leur utilité respective, qui peut différer des tantièmes généraux. Un copropriétaire du rez-de-chaussée ne paie généralement pas les charges d'entretien de l'ascenseur s'il ne peut pas l'utiliser depuis son palier.

Contester une répartition de charges

Si vous estimez que la répartition des charges dans votre copropriété est injuste ou erronée, plusieurs recours existent. La demande de révision judiciaire de la répartition peut être formée devant le tribunal judiciaire si un copropriétaire supporte une part de charge supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être selon les critères légaux. Cette action n'est possible que dans les 5 ans suivant la publication du règlement ou sa modification.

Comment faire modifier le règlement

Modifier le règlement de copropriété est possible mais nécessite de suivre une procédure précise. La majorité requise dépend de la nature de la modification.

Les majorités selon la loi de 1965

• Majorité simple (article 24) : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Pour les décisions courantes d'administration. Pas pour modifier le règlement
• Majorité absolue (article 25) : majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Pour les clauses relatives à la jouissance des parties communes et à l'administration. Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais que le tiers des voix est atteint, une deuxième assemblée peut décider à la majorité simple
• Double majorité (article 26) : majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des tantièmes. Pour les décisions plus importantes (modification de la destination de l'immeuble, aliénation de parties communes)
• Unanimité : accord de tous les copropriétaires. Pour la modification de la répartition des charges, la modification des droits de vote, la suppression de parties communes. En pratique, l'unanimité est très difficile à obtenir dans les grandes copropriétés

La procédure de modification

• Étape 1 : faire inscrire la modification à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour cela, envoyer au syndic une lettre recommandée AR au moins 5 jours avant la convocation de l'AG (délai légal plus tôt dans la pratique) avec le projet de nouvelle clause
• Étape 2 : préparer le projet de nouvelle rédaction. Faire rédiger la clause par un avocat spécialisé ou par le notaire de la copropriété. Une rédaction maladroite peut être source de nouveaux conflits
• Étape 3 : voter en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature de la clause
• Étape 4 : faire constater la modification par acte notarié et la publier au service de la publicité foncière. Sans cette publication, la modification n'est pas opposable aux tiers (futurs acquéreurs des lots)

Contester une clause abusive

Certaines clauses de règlements anciens sont contraires au droit actuel ou imposent des obligations injustifiées. La loi de 1965 prévoit des mécanismes pour les remettre en cause.

Les clauses réputées non écrites

Certaines clauses sont réputées non écrites de plein droit car contraires à des dispositions d'ordre public de la loi de 1965. Elles n'ont pas besoin d'une décision de justice pour être invalidées : elles sont simplement inopposables. Exemples de clauses réputées non écrites :

• Clauses qui privent un copropriétaire de son droit de vote en assemblée générale
• Clauses qui font supporter à un seul copropriétaire les charges qui incombent normalement au syndicat
• Clauses qui exigent l'accord du syndic pour céder ou louer son lot
• Clauses qui imposent des travaux d'entretien à la charge exclusive d'un copropriétaire sur des parties communes

Les clauses annulables par le tribunal

D'autres clauses peuvent être annulées par le tribunal judiciaire à la demande de tout copropriétaire. L'action en nullité doit être portée devant le tribunal judiciaire. Exemples de clauses annulables :

• Clauses adoptées sans respecter la majorité requise lors de la création ou de la modification du règlement
• Clauses dont la répartition des charges est manifestement déséquilibrée
• Clauses qui violent le principe d'égalité entre les copropriétaires sans justification objective

La mise à jour obligatoire des règlements anciens

La loi SRU de 2000 et la loi ALUR de 2014 ont imposé aux copropriétés de mettre à jour leurs règlements pour supprimer les clauses discriminatoires ou contraires à la loi. Cette obligation pèse en théorie sur le syndic et les copropriétaires, mais elle est peu appliquée en pratique. De nombreux règlements anciens contiennent encore des clauses obsolètes. Si vous identifiez une clause obsolète ou discriminatoire, vous pouvez demander au syndic de proposer sa suppression lors de la prochaine assemblée générale.

Règlement de copropriété vs cahier des charges de lotissement

Ces deux documents sont souvent confondus mais ils organisent des situations juridiques très différentes.

Le règlement de copropriété : immeuble bâti

Le règlement de copropriété s'applique à un immeuble bâti divisé en lots. Il régit les relations entre les propriétaires des différents lots (appartements, parkings, etc.) et l'entretien des parties communes (escaliers, toiture, façades). Il est créé lors de la construction de l'immeuble ou de sa mise en copropriété, et s'impose à tous les propriétaires successifs.

Le cahier des charges de lotissement : terrains à bâtir

Le cahier des charges de lotissement s'applique à une opération d'aménagement foncier divisant un terrain en plusieurs lots à bâtir. Il fixe les règles applicables aux constructions : nature des matériaux, hauteurs, implantation, aspect des clôtures, usage des terrains. Contrairement au règlement de copropriété, il n'y a pas de parties communes (chaque propriétaire est propriétaire de son terrain en pleine propriété). Pour un développement complet sur ce sujet, consultez notre article sur le lotissement et les droits des colotis.

Situations fréquentes et conseils pratiques

Cas 1 : je veux installer une VMC dans mon appartement mais une gaine traverse les parties communes

• L'installation d'une VMC passant par les parties communes nécessite l'autorisation de l'assemblée générale (vote à la majorité absolue de l'article 25)
• Faites inscrire la demande à l'ordre du jour de la prochaine AG. Présentez les plans de l'installation et les artisans qui interviendront
• Si une gaine collective existante peut être utilisée, vérifiez avec le syndic si des dispositions permettent un raccordement sans AG (certains règlements prévoient cette possibilité sous réserve de raccordement conforme)
• Une déclaration préalable peut aussi être nécessaire si la VMC génère des grilles visibles en façade. Consultez notre article sur les travaux en copropriété

Cas 2 : mon règlement ancien autorise mon voisin à utiliser la cour comme parking

• Vérifiez si cette autorisation figure dans le règlement lui-même ou dans l'état descriptif de division (comme droit de jouissance privatif sur une partie commune)
• Si elle figure dans le règlement, elle peut être remise en cause par une modification à la majorité adaptée
• Si elle constitue un droit de jouissance privatif créé dans l'EDD, sa suppression nécessite l'unanimité (atteinte à un droit réel immobilier)
• Consultez un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour analyser la base juridique exacte de ce droit

Cas 3 : le syndic me refuse une autorisation de travaux en invoquant le règlement mais je ne vois pas quelle clause l'interdit

• Demandez au syndic de vous indiquer précisément l'article du règlement sur lequel il se fonde. Un refus non motivé par une clause précise peut être contesté
• Si le syndic invoque une clause que vous n'interprétez pas de la même façon, demandez l'inscription d'une résolution à la prochaine AG pour clarifier l'interprétation ou modifier la clause
• En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi pour trancher une question d'interprétation du règlement
• L'ADIL de votre département offre des consultations gratuites sur les questions de copropriété

Cas 4 : je souhaite réunir mon appartement et celui du dessous que je viens d'acheter

• La réunion de deux lots en un seul nécessite une modification de l'état descriptif de division (suppression des deux anciens lots et création d'un nouveau lot). Cette modification se fait par acte notarié
• La modification des tantièmes qui en découle peut nécessiter une AG avec une majorité adaptée. Si les tantièmes du nouveau lot correspondent à la somme des deux anciens, la modification est neutre
• Les travaux de percement du plancher entre les deux appartements (création d'un escalier intérieur) touchent une partie commune (le plancher séparatif est généralement commun). Une autorisation de l'AG est donc nécessaire pour les travaux eux-mêmes
• Une déclaration préalable ou un permis de construire peut également être requis selon l'ampleur des travaux

Erreurs fréquentes et points de vigilance

Erreur 1 : ne pas lire le règlement avant d'acheter

Le règlement de copropriété doit être lu avant de signer un compromis de vente. Il peut contenir des clauses qui limitent fortement l'usage de l'appartement (interdiction de certaines activités, restrictions sur les travaux, charges spéciales élevées). Un appartement au rez-de-chaussée dans un immeuble dont le règlement autorise les commerces peut être transformé et loué comme bureau. Le même appartement dans un immeuble avec clause d'habitation bourgeoise stricte ne peut pas l'être. Cette différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros de valeur.

Erreur 2 : faire des travaux sans vérifier le règlement

Commencer des travaux sans vérifier s'ils nécessitent l'autorisation de l'AG peut exposer à une mise en demeure de remettre en état. Un copropriétaire qui perce un mur porteur commun sans autorisation peut être contraint de remettre le mur en état à ses frais. Consultez toujours le règlement et le syndic avant tout travaux importants.

Erreur 3 : confondre le règlement de copropriété et le règlement intérieur

Certains immeubles disposent en plus du règlement de copropriété d'un règlement intérieur. Le règlement intérieur précise les règles pratiques de vie courante (horaires de travaux, accès au parking, usage du local vélos) qui n'ont pas la même valeur juridique que le règlement de copropriété. Il peut être modifié par vote en assemblée générale à la majorité simple. Ces deux documents sont différents et complémentaires.

Erreur 4 : ignorer que le règlement s'applique aux locataires

Si vous mettez votre appartement en location, vous êtes tenu de remettre une copie du règlement à votre locataire. Si votre locataire viole le règlement (nuisances, dépôt d'objets dans les parties communes, non-respect des horaires), vous pouvez être tenu responsable vis-à-vis du syndicat et contraint de faire cesser les troubles. Mentionnez dans le bail les principales obligations découlant du règlement de copropriété.

Erreur 5 : croire qu'une résolution d'AG suffit à modifier le règlement

Une décision d'assemblée générale votant une modification du règlement de copropriété n'est pas suffisante seule. La modification doit être ensuite formalisée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière. Sans cette publication, la modification n'est pas opposable aux futurs acquéreurs des lots. Le coût de cette publication notariale (quelques centaines d'euros) doit être prévu dans le budget de la modification.

Conclusion : le règlement, texte fondamental à maîtriser

Le règlement de copropriété n'est pas un document qu'on lit une fois lors de l'achat et qu'on oublie ensuite. C'est le texte qui gouverne votre quotidien de copropriétaire : vos droits sur votre appartement, vos obligations envers les autres, ce que vous pouvez faire et ne pas faire, ce que vous pouvez décider seul et ce qui nécessite l'accord collectif. Le lire attentivement, l'avoir sous la main avant tout projet de travaux, et savoir comment faire évoluer ses clauses quand elles ne correspondent plus aux besoins actuels des copropriétaires : ce sont les trois réflexes d'un copropriétaire averti. La copropriété n'est pas une contrainte subie mais un cadre de vie partagé dont vous êtes à la fois bénéficiaire et acteur. Participer aux assemblées générales, comprendre les enjeux des décisions collectives, contribuer à l'évolution du règlement quand c'est nécessaire : c'est exercer pleinement vos droits de copropriétaire.

Les points essentiels à retenir :

1. Lisez le règlement avant d'acheter et avant tout travaux importants.
2. Parties privatives : intérieur du lot, revêtements, équipements privatifs. Parties communes : structure, façades, toiture, couloirs.
3. Tantièmes : déterminent les droits de vote et la quote-part des charges générales.
4. Clause d'habitation bourgeoise : interdit les activités commerciales et la location Airbnb.
5. Travaux touchant les parties communes : autorisation de l'AG obligatoire (majorité absolue art. 25).
6. Modifier le règlement : AG + acte notarié + publication foncière. Majorité selon la nature de la clause.
7. Clauses non écrites : contraires à la loi, inopposables sans décision de justice.
8. Contester une clause : action en nullité devant le tribunal judiciaire.
9. Locataires : obligés de respecter le règlement. Remettez-leur un exemplaire.
10. Ressources : ADIL, ARC, registre national des copropriétés.

Article mis à jour en juin 2026 - Réglementation applicable en France métropolitaine
Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Les règles de majorité pour les modifications du règlement de copropriété sont définies aux articles 24, 25, 26 et 26-1 de la loi de 1965. Pour toute question complexe, consultez l'ADIL de votre département (service gratuit) ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété.