Permis de Construire en Indivision : Qui Peut Déposer et Comment

Vos parents vous ont laissé en héritage un grand terrain constructible que vous partagez en indivision avec vos deux frères et sœurs. Vous souhaitez y construire votre maison, mais l'un de vos frères refuse de signer quoi que ce soit. Ou bien vous avez acheté un terrain en commun avec votre conjoint avant votre mariage et vous vous demandez si vous devez tous les deux signer le dossier de permis ou si l'un de vous peut agir seul. L'indivision est une situation fréquente en France, notamment lors des successions et des achats en commun. Elle crée des situations où plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans que leurs parts soient physiquement délimitées. Construire sur un tel terrain soulève des questions que le Code de l'urbanisme ne résout pas seul : il faut aussi faire appel au droit civil. Dans ce guide, je vous explique ce qu'est l'indivision et comment elle s'articule avec le dépôt d'un permis de construire, qui peut signer le dossier, ce qu'il faut faire quand un indivisaire s'oppose, comment sortir de l'impasse et comment préparer le dossier de permis pour éviter les complications administratives.

Qu'est-ce que l'indivision ?

L'indivision est une situation juridique dans laquelle un bien appartient à plusieurs personnes sans que leurs parts respectives soient physiquement séparées. Chaque indivisaire est propriétaire d'une quote-part du bien dans son ensemble, et non d'une partie délimitée de ce bien. Les situations d'indivision les plus fréquentes sur les terrains à bâtir sont :

• La succession : lorsque plusieurs héritiers héritent ensemble d'un terrain appartenant à un parent décédé, ils entrent de plein droit en indivision jusqu'au partage de la succession
• L'achat en commun : deux personnes ou plus qui achètent ensemble un terrain sans créer de société (SCI notamment) sont en indivision
• La donation partagée : un terrain donné à plusieurs enfants en parts indivises crée une indivision entre eux
• Le divorce non réglé : un terrain appartenant aux deux époux reste en indivision jusqu'au partage de la communauté

L'indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil, qui organisent les droits et obligations des indivisaires entre eux.

Ce que dit le Code de l'urbanisme

Le Code de l'urbanisme est silencieux sur la question de l'indivision dans la procédure de permis de construire. Il se borne à exiger que le demandeur justifie d'un titre à construire sur le terrain concerné. L'article R.431-5 du Code de l'urbanisme prévoit que le dossier de permis doit comporter une attestation du demandeur certifiant qu'il a qualité pour déposer la demande, c'est-à-dire qu'il est propriétaire, locataire avec autorisation du propriétaire, ou titulaire d'une autre forme de droit à construire. La qualité d'indivisaire constitue un titre valable pour déposer une demande de permis. La mairie n'a pas à vérifier les conditions internes de l'indivision : elle instruit la demande sur ses mérites urbanistiques et non sur la question de savoir si tous les indivisaires sont d'accord.

Acte d'administration ou acte de disposition ?

La question fondamentale en droit civil est de savoir quelle règle de majorité s'applique pour le dépôt d'un permis de construire sur un terrain indivis. Le Code civil distingue deux catégories d'actes selon leur impact sur le patrimoine de l'indivision :

Les actes d'administration

Les actes d'administration sont les actes de gestion courante du bien. Ils peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil). La majorité est calculée en droits et non en têtes : si l'un des trois héritiers détient 50 % des droits indivis et les deux autres 25 % chacun, le premier peut agir seul pour les actes d'administration.

Les actes de disposition

Les actes de disposition sont les actes qui modifient substantiellement la substance du bien : vente, hypothèque, construction nouvelle importante. Ils nécessitent en principe l'accord de tous les indivisaires (unanimité).

La qualification du dépôt d'un permis de construire

La jurisprudence et la doctrine penchent vers la qualification d'acte d'administration pour le seul dépôt du dossier de permis, qui ne modifie pas encore le bien lui-même. En revanche, la réalisation des travaux de construction est généralement qualifiée d'acte de disposition, car elle transforme substantiellement le terrain. Cette distinction importante signifie que :

• Le dépôt du dossier de permis peut être fait par les indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits, sans unanimité
• Le démarrage effectif des travaux peut requérir l'accord de tous les indivisaires, sous peine de recours civil de ceux qui n'ont pas consenti

Qui peut signer le dossier de permis ?

En pratique, plusieurs configurations sont possibles pour signer et déposer le dossier de permis :

• Tous les indivisaires signent ensemble : c'est la solution la plus simple et la plus solide. Tous les noms figurent sur le dossier, ce qui évite tout litige ultérieur sur la légitimité du demandeur. Le dossier est déposé en commun
• Un indivisaire signe avec procuration des autres : l'un des indivisaires est désigné mandataire par les autres et dépose le dossier en leur nom. La procuration doit être écrite et préciser l'objet du mandat (dépôt d'un permis de construire pour telle construction sur tel terrain)
• Un ou plusieurs indivisaires déposent sans les autres : possible si les demandeurs représentent au moins les deux tiers des droits indivis. Le demandeur se déclare propriétaire indivis du terrain. La mairie n'exige pas de justificatif de l'accord des autres. Risque civil si les absents contestent ultérieurement

Que faire en cas de blocage d'un indivisaire ?

Si un indivisaire refuse de donner son accord et représente plus d'un tiers des droits, plusieurs voies peuvent être envisagées, du dialogue amiable au recours judiciaire :

La voie amiable

• Engagez un dialogue approfondi sur les raisons du blocage. Un refus peut cacher une incompréhension du projet, une méfiance sur les conséquences pour l'indivision, ou une demande financière non formulée
• La médiation familiale ou la médiation professionnelle peut débloquer des situations où la communication est difficile entre membres d'une même famille
• Une convention d'indivision notariée peut organiser les droits de chacun et prévoir des mécanismes de décision pour l'avenir

La voie judiciaire

• Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation de passer outre l'opposition d'un indivisaire, sur le fondement de l'article 815-5 du Code civil, si cette opposition est de nature à compromettre les intérêts communs de l'indivision
• Cette procédure est longue (1 à 3 ans) et incertaine dans son résultat. Elle est rarement la solution la plus efficace
• Si le blocage est total et durable, la licitation judiciaire (vente aux enchères) peut être demandée pour sortir de l'indivision

Sortir de l'indivision pour construire librement

L'article 815 du Code civil pose le principe que nul n'est contraint de rester dans l'indivision. Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment. Cette sortie de l'indivision est la solution la plus radicale mais aussi la plus définitive. Elle peut prendre plusieurs formes :

• Le partage amiable : tous les indivisaires s'accordent sur la répartition du terrain entre eux (attribution de lots distincts à chacun) ou sur sa vente et le partage du prix. Si le terrain est suffisamment grand, une division de terrain préalable permet d'attribuer à chacun une parcelle dont il devient seul propriétaire
• La licitation judiciaire : si le partage amiable est impossible, le tribunal peut ordonner la vente du terrain aux enchères et le partage du prix entre indivisaires. Cette solution met fin à l'indivision mais peut ne permettre à aucun des indivisaires de construire
• Le rachat des parts : l'un des indivisaires rachète les parts des autres et devient seul propriétaire. Il peut ensuite construire librement

Comment préparer le dossier de permis en indivision

Sur le plan pratique, le dossier de permis de construire d'un terrain en indivision se prépare comme tout autre dossier de permis. Quelques points méritent une attention particulière :

• Dans le formulaire Cerfa, le demandeur coche "propriétaire (en indivision)" dans la rubrique relative au titre à construire
• Si plusieurs indivisaires signent ensemble, leurs noms et qualités sont tous mentionnés
• Un justificatif de la qualité d'indivisaire peut être joint au dossier : extrait cadastral au nom de l'indivision, acte de succession, ou attestation notariale
• Si un mandataire dépose au nom des indivisaires, la procuration écrite et signée par chaque mandant doit être jointe au dossier
• La surface de plancher autorisée, les plans et la notice descriptive sont préparés selon les règles habituelles, indépendamment de la situation d'indivision

Le cas particulier de la succession non réglée

Lorsqu'une succession n'est pas encore réglée et que le terrain est toujours enregistré au cadastre au nom du défunt, la situation se complexifie sur le plan administratif. En théorie, les héritiers sont propriétaires indivis depuis le jour du décès. En pratique, quelques précautions s'imposent :

• Joignez au dossier de permis un acte de notoriété ou un certificat d'hérédité établi par le notaire, qui atteste de la qualité d'héritier du demandeur
• Si la succession est en cours, coordonnez votre démarche avec le notaire chargé du dossier. Il peut établir une attestation immobilière provisoire permettant de justifier des droits sur le terrain
• Si certains héritiers sont encore inconnus ou si la succession est contestée, attendez que la situation successorale soit clarifiée avant de déposer un permis

Situations fréquentes et conseils pratiques

Cas 1 : nous sommes trois héritiers sur un terrain de 1 500 m², l'un d'eux veut construire

• Si les trois héritiers ont des parts égales (1/3 chacun), l'un d'eux seul ne représente que 33 %, soit moins des deux tiers nécessaires pour agir seul pour un acte d'administration. Deux d'entre eux (représentant 66 %) peuvent agir ensemble
• La solution la plus propre est de procéder à une division du terrain en trois lots et à un partage de l'indivision, pour que celui qui veut construire devienne seul propriétaire de son lot. Consultez notre article sur la division de terrain
• Si la division n'est pas souhaitée, formalisez l'accord des autres indivisaires par une procuration notariée avant de déposer le permis et de démarrer les travaux

Cas 2 : j'ai acheté un terrain avec mon ex-conjoint et nous sommes en instance de divorce

• Pendant la procédure de divorce, le terrain est en indivision post-communautaire. Toute décision importante le concernant (dont la construction) doit en principe faire l'objet d'un accord entre les deux parties
• Dans le cadre de la procédure de divorce, le juge aux affaires familiales peut être saisi pour statuer sur la gestion des biens indivis en attendant le partage définitif
• Attendez idéalement le partage de la communauté pour construire, pour éviter tout litige ultérieur sur la propriété de la construction

Cas 3 : mon co-indivisaire vit à l'étranger et est difficile à joindre

• Tentez de contacter votre co-indivisaire par tous les moyens disponibles : courrier recommandé avec AR à sa dernière adresse connue, courriel, intermédiaire familial
• Si votre co-indivisaire est totalement introuvable, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire chargé de gérer les intérêts du co-indivisaire absent
• Dans tous les cas, consultez un notaire ou un avocat avant de prendre une décision engageant l'indivision sans l'accord de tous ses membres

Conclusion : l'accord préalable, la meilleure fondation

Construire sur un terrain en indivision est techniquement possible, mais exige une préparation soigneuse sur le plan civil. Le Code de l'urbanisme ne s'oppose pas à ce qu'un indivisaire dépose un permis, mais le droit civil impose d'obtenir l'accord de la majorité des deux tiers pour agir, et idéalement l'unanimité pour démarrer les travaux. La solution la plus saine reste toujours de régulariser la situation d'indivision avant de construire : partage du terrain, rachat des parts ou partage de l'indivision permettent à chacun de connaître précisément ses droits et d'agir librement sur son bien. Quand le partage préalable n'est pas possible, une procuration des co-indivisaires et un accompagnement notarial sont indispensables pour construire sereinement.

Les points essentiels à retenir :

1. L'indivision naît d'une succession, d'un achat en commun ou d'une donation partagée.
2. Le Code de l'urbanisme accepte un indivisaire comme demandeur d'un permis.
3. Le dépôt du dossier est un acte d'administration, décidable à la majorité des deux tiers.
4. La réalisation des travaux est un acte de disposition qui nécessite en principe l'unanimité.
5. L'accord de tous les indivisaires par écrit est toujours recommandé avant de construire.
6. Un mandataire commun peut déposer le dossier au nom de tous avec une procuration.
7. En cas de blocage, la division du terrain et le partage de l'indivision est la solution la plus sûre.
8. Le tribunal judiciaire peut autoriser de passer outre l'opposition d'un indivisaire.
9. Pour une succession non réglée, un acte de notoriété ou une attestation notariale est recommandé.
10. Consulter un notaire avant de déposer un permis en indivision est toujours utile.

Article mis à jour en juin 2026 - Réglementation applicable en France métropolitaine
L'indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Les actes d'administration de l'indivision sont définis par l'article 815-3. Le droit de demander le partage est prévu par l'article 815 alinéa 1. Les conditions du dossier de permis de construire, notamment la justification du titre à construire, sont fixées par l'article R.431-5 du Code de l'urbanisme. Pour toute situation spécifique, consultez un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier.