Notice Descriptive d'un Permis de Construire : Comment la Rédiger en 2026

Vous avez réalisé vos plans de maison ou d'extension, vous avez préparé votre plan de masse et votre plan de situation, et vous arrivez à la case PCMI4 dans le formulaire de votre permis de construire : la notice descriptive. Vous ne savez pas exactement ce qu'elle doit contenir, si elle doit être longue ou courte, et comment décrire votre projet d'une manière qui satisfera le service instructeur. La notice descriptive est souvent la pièce la plus négligée des dossiers de permis déposés par des particuliers, et pourtant l'une des plus importantes. C'est elle qui permet au service instructeur de comprendre votre projet dans son contexte, de vérifier que les matériaux choisis respectent l'article 11 du PLU et que le projet s'intègre correctement dans son environnement. Une notice trop vague ou incomplète déclenche des demandes de compléments qui suspendent le délai d'instruction. Dans ce guide, je vous explique ce qu'est exactement la notice descriptive, ce qu'elle doit obligatoirement contenir, comment décrire les matériaux et les teintes, comment présenter l'insertion dans le paysage, les erreurs fréquentes à éviter et des exemples de formulations pour les projets les plus courants. Pour comprendre la place de la notice dans l'ensemble du dossier, consultez notre guide sur le permis de construire.

Qu'est-ce que la notice descriptive ?

La notice descriptive, désignée PCMI4 dans le formulaire Cerfa de permis de construire pour une maison individuelle, est un document rédigé qui accompagne les pièces graphiques du dossier. Son rôle est de décrire le projet en mots là où les plans décrivent en images. Elle est définie par l'arrêté du 13 décembre 2004 et doit répondre à plusieurs questions clés :

• Quel est l'état actuel du terrain et de son environnement ?
• Quels travaux sont prévus ?
• Quels matériaux et quelles teintes sont choisis ?
• Comment le projet s'intègre-t-il dans son environnement ?
• Comment les eaux pluviales seront-elles gérées ?
• Quels sont les modes de desserte en eau, électricité et assainissement ?

Le service instructeur utilise la notice descriptive pour vérifier principalement la conformité du projet à l'article 11 du PLU (aspect extérieur des constructions), qui définit les règles sur les matériaux, les teintes, les toitures et l'aspect général des bâtiments dans chaque zone. Une notice bien rédigée est aussi un outil de communication avec l'instructeur : elle permet de lui expliquer vos choix et de l'amener à comprendre votre projet avant même d'avoir vu les plans.

La structure d'une notice bien rédigée

Une notice descriptive de permis de construire suit généralement une structure en quatre grandes parties, qui correspond aux attentes du service instructeur :

• Partie 1 : description du terrain et de son environnement (état initial)
• Partie 2 : description du projet (volumes, surfaces, programme)
• Partie 3 : description des matériaux et des teintes par élément de construction
• Partie 4 : réseaux et gestion des eaux (assainissement, eau potable, eaux pluviales)

Certains projets nécessitent une cinquième partie consacrée à la justification de l'insertion dans le paysage, notamment les projets en secteur ABF, en zone de montagne ou dans un site patrimonial. Pour les projets simples, les parties 1 et 2 peuvent être fusionnées en une introduction générale.

Description du terrain et de son environnement

Cette première partie décrit l'état existant avant les travaux et le contexte dans lequel s'inscrit le projet. Elle doit permettre à l'instructeur de visualiser le site sans se rendre sur place.

Ce que doit contenir cette partie

• La superficie de la parcelle
• La forme du terrain (rectangulaire, irrégulier, en drapeau)
• La topographie (plat, en légère pente, avec fort dénivelé)
• L'orientation (façade nord, façade sud, etc.)
• Les constructions existantes sur la parcelle (maison, garage, abri de jardin, piscine) et leur état général
• L'environnement immédiat : nature du voisinage (tissu pavillonnaire dense, zone périurbaine, zone rurale, centre-bourg), type de constructions voisines, présence d'espaces verts ou d'équipements publics
• La végétation notable sur le terrain (arbres de haute tige, haies, jardin)
• L'accès au terrain depuis la voie publique

Description du projet architectural

Cette partie décrit le projet lui-même : sa nature, son programme, ses volumes et ses dimensions. Elle vient compléter les plans graphiques en précisant des informations que les dessins ne peuvent pas facilement exprimer.

• La nature du projet : construction neuve, extension, surélévation, changement de destination, réhabilitation
• Le programme : nombre de logements, nombre de pièces, surfaces de plancher par niveau
• La volumétrie : nombre de niveaux, type de toiture (deux pans, quatre pans, toiture terrasse), hauteur au faîtage et à l'égout
• L'implantation sur la parcelle : reculs par rapport aux limites (cohérent avec le plan de masse)
• Pour une extension : relation entre l'existant et le projet
• Pour un changement de destination : nature du changement et travaux prévus

La description des matériaux et des teintes est la partie la plus attendue de la notice descriptive par le service instructeur. Elle doit préciser le matériau retenu pour chaque élément (façades, toiture, menuiseries, volets, soubassement) et la teinte ou la couleur avec une référence si possible (nuancier RAL, NCS, ou référence fabricant). Cette précision permet à l'instructeur de vérifier la conformité aux règles de l'article 11 du PLU.

Les matériaux et les teintes

C'est la partie la plus attendue par le service instructeur et celle qui justifie le mieux la conformité du projet à l'article 11 du PLU. Elle doit être précise et exhaustive.

Les éléments à décrire

• Façades : enduit (lisse, gratté, taloché, à la chaux), bardage (bois, composite, fibrociment, métal), parement (brique, pierre, béton architectonique). Précisez la teinte avec une référence si possible : "enduit gratté fin teinté dans la masse, teinte sable clair type RAL 1001"
• Toiture : matériau de couverture (tuile terre cuite, tuile béton, ardoise naturelle, ardoise synthétique, zinc, bac acier, membrane EPDM pour les toits-terrasses), teinte, pente retenue
• Menuiseries : matériau (PVC, aluminium, bois), teinte. "Menuiseries extérieures en aluminium laqué gris anthracite, référence RAL 7016"
• Volets et occultations : volets battants (bois peint, aluminium), volets roulants (coffre apparent ou intégré), brise-soleil. Teinte
• Soubassement : matériau et teinte du soubassement si différent du reste de la façade
• Garde-corps : balcons et terrasses en étage, matériau (acier, aluminium, verre feuilleté), teinte

L'insertion dans le paysage

Cette partie explique comment le projet s'inscrit dans son environnement et en quoi les choix architecturaux sont cohérents avec le contexte bâti existant. Elle est particulièrement attendue pour les projets en secteur ABF, en zone de montagne, dans un site patrimonial ou dans un quartier avec un règlement d'aspect strict. Pour les projets ordinaires en zone banale, quelques lignes suffisent.

• Expliquez en quoi les matériaux choisis sont en cohérence avec ceux des constructions voisines
• Justifiez la pente de toiture retenue si elle doit s'intégrer à un tissu bâti homogène
• Décrivez comment la hauteur du projet est compatible avec le gabarit des constructions environnantes
• En secteur ABF, décrivez précisément comment le projet dialogue avec le monument historique voisin ou le paysage patrimonial
• Si le PLU exige une intégration particulière (toiture végétalisée, bardage bois, teintes de la charte locale), expliquez comment le projet y répond

Les réseaux et l'assainissement

La notice doit indiquer les modes de desserte prévus pour la construction. Ces informations doivent être cohérentes avec ce qui est représenté sur le plan de masse.

• Eau potable : "La construction sera raccordée au réseau public d'alimentation en eau potable existant en limite de parcelle" ou "La construction sera alimentée par un puits particulier en attente de raccordement au réseau"
• Assainissement des eaux usées : "Les eaux usées seront évacuées vers le réseau public d'assainissement collectif (tout-à-l'égout) passant en limite de propriété" ou "En l'absence de réseau collectif, les eaux usées seront traitées par un système d'assainissement non collectif de type microstation, validé par le SPANC sous référence [numéro]"
• Eaux pluviales : "Les eaux pluviales seront infiltrées sur la parcelle par puits perdu / récupérées dans une cuve de récupération d'eau de pluie / raccordées au réseau pluvial séparatif"
• Électricité : "La construction sera raccordée au réseau de distribution publique d'électricité"

Les erreurs fréquentes à éviter

• Notice trop vague : "La maison sera construite en matériaux traditionnels" ne dit rien sur les matériaux réels. L'instructeur demandera des précisions
• Incohérence avec les plans : la notice indique une toiture en tuile mais les plans montrent un toit plat. Ces contradictions déclenchent systématiquement des demandes de compléments
• Absence de teintes : mentionner les matériaux sans préciser les teintes ne permet pas de vérifier la conformité aux règles de couleur du PLU
• Oubli de l'assainissement : c'est l'une des omissions les plus fréquentes, alors que c'est une information attendue
• Copier une notice standard sans l'adapter : une notice générique non adaptée à votre projet et à votre commune peut contenir des informations fausses ou contradictoires avec les règles locales
• Ignorer l'article 11 du PLU : si votre PLU impose des matériaux ou des couleurs spécifiques, la notice doit y faire référence et montrer que votre projet s'y conforme

Exemples de formulations pour les cas les plus courants

Pour une maison individuelle neuve

Pour une extension de maison existante

Pour un projet en secteur ABF

Pour une extension de maison, la notice descriptive doit expliquer comment les matériaux et les teintes de l'extension s'inscrivent en cohérence avec la construction existante. Cette justification d'insertion est un élément clé pour le service instructeur, qui vérifie que l'extension ne dénature pas le bâtiment principal et respecte les règles d'aspect extérieur du PLU.

Conclusion : une notice précise vaut mieux qu'une notice longue

La notice descriptive n'a pas besoin d'être un roman. Elle doit être précise, complète et cohérente avec les autres pièces du dossier. Une notice de 3 pages bien rédigée, avec des matériaux clairement décrits et des teintes référencées, est infiniment plus efficace qu'une notice de 10 pages vague et générique. Le service instructeur cherche dans votre notice des informations précises sur les matériaux, la confirmation que les réseaux sont bien pris en compte et la démonstration que le projet s'intègre correctement dans son environnement. Si vous lui donnez ces informations clairement, en cohérence avec vos plans, le risque de demande de compléments sur la notice est quasi nul.

Les points essentiels à retenir :

1. La notice descriptive (PCMI4) complète les plans en décrivant le projet en mots.
2. Elle est obligatoire pour le permis de construire et la déclaration préalable.
3. Elle répond à 4 questions : terrain, projet, matériaux, réseaux.
4. La description des matériaux doit être précise avec teinte et référence si possible.
5. La teinte de façade doit être vérifiée au regard de l'article 11 du PLU.
6. L'assainissement et les eaux pluviales doivent être mentionnés explicitement.
7. La notice doit être cohérente avec toutes les autres pièces graphiques.
8. En secteur ABF, la notice doit justifier l'insertion patrimoniale.
9. Une notice trop vague déclenche des demandes de compléments.
10. Adaptez la notice à votre projet et au PLU de votre commune.

Article mis à jour en juin 2026 - Réglementation applicable en France métropolitaine
Le contenu de la notice descriptive est défini par l'arrêté du 13 décembre 2004 relatif au contenu du dossier de demande de permis de construire, modifié en 2012. La pièce PCMI4 est visée à l'article R.431-8 du Code de l'urbanisme. Les règles d'aspect extérieur à vérifier sont fixées par l'article 11 du règlement de zone du PLU de chaque commune.