DAACT : Déclaration d'Achèvement des Travaux, Délais et Risques si Oubliée

Votre maison est construite, votre extension est terminée. Les artisans sont partis, vous emménagez. Vous pensez avoir tout fait dans les règles et vous passez à autre chose. Mais avez-vous pensé à déposer votre DAACT ? La DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux) est l'une des obligations post-travaux les moins connues et les plus oubliées. Pourtant, son absence peut créer des complications lors d'une vente, d'une succession ou d'un contrôle de conformité. C'est le dernier acte administratif du projet de construction, celui qui boucle la boucle entre le permis de construire accordé et la construction réalisée. Il informe la mairie que les travaux sont terminés et ouvre un délai pendant lequel l'administration peut vérifier que la construction est conforme à ce qui avait été autorisé. Une fois ce délai passé sans contestation, le propriétaire est définitivement protégé. Sans DAACT, ce délai protecteur ne court jamais. Dans ce guide complet, je vous explique ce qu'est exactement la DAACT, pourquoi elle est obligatoire, dans quel délai la déposer, quelles attestations l'accompagnent, ce que vous risquez si vous l'oubliez, comment la déposer tardivement, et le lien avec la déclaration aux impôts. Pour tout comprendre sur les étapes qui précèdent la DAACT, consultez nos articles sur le permis de construire et sur la déclaration de construction aux impôts.

Qu'est-ce que la DAACT ?

La DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux) est un document officiel défini par l'article R462-1 du Code de l'urbanisme. Elle est obligatoire après tout travaux réalisés en vertu d'une autorisation d'urbanisme : permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir ou déclaration préalable.

Double fonction de la DAACT

La DAACT remplit deux fonctions distinctes :

• Elle informe l'administration que les travaux sont terminés : sans DAACT, la mairie ne sait pas que le chantier est achevé. Elle ne peut donc pas déclencher le délai de contrôle de conformité. Ce délai protège le propriétaire : passé 3 mois sans contestation, les travaux sont définitivement réputés conformes
• Elle atteste que les travaux sont conformes au permis : en signant la DAACT, le propriétaire déclare sur l'honneur que les travaux réalisés correspondent à ce qui avait été autorisé. Cette attestation engage sa responsabilité en cas de fausse déclaration

Pour quelle autorisation la DAACT est-elle requise ?

• Permis de construire (maison neuve, extension, surélévation)
• Permis d'aménager (lotissement, création d'aire de stationnement)
• Permis de démolir
• Déclaration préalable (travaux modifiant l'aspect extérieur, construction d'un abri de jardin, ravalement)

Le délai de 90 jours : à partir de quand ?

La DAACT doit être déposée dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux. Ce délai semble clair, mais la notion d'"achèvement des travaux" mérite d'être précisée.

Qu'est-ce que l'achèvement des travaux ?

L'achèvement des travaux au sens de la DAACT correspond à l'achèvement complet des travaux autorisés par le permis ou la déclaration préalable. Pour une maison individuelle, cela signifie que la maison est terminée dans toutes ses parties extérieures (clos et couvert, façades achevées, menuiseries posées, raccordements réalisés). Les aménagements intérieurs de finition (peintures, revêtements de sol, cuisines) ne font généralement pas partie des travaux au sens du permis de construire et leur inachèvement ne reporte pas la date d'achèvement. Pour une extension, l'achèvement est atteint quand l'extension est elle-même terminée, indépendamment de l'avancement des travaux dans la maison existante non liés à l'extension.

Le délai de 90 jours est un maximum, pas un minimum

La DAACT peut être déposée dès la fin des travaux, sans attendre les 90 jours. En pratique, il est recommandé de la déposer le plus tôt possible après la fin des travaux pour déclencher rapidement le délai de 3 mois de contrôle de conformité. Plus vite ce délai est déclenché, plus vite le propriétaire sera protégé.

Calculer sa date limite

Contenu du formulaire et pièces à joindre

Le formulaire Cerfa 13408 est le document officiel de la DAACT. Il est disponible sur service-public.fr ou directement sur le guichet numérique de votre mairie.

Informations à renseigner dans le formulaire

• Identité du déclarant : nom, prénom, adresse du bénéficiaire du permis ou de son mandataire
• Référence de l'autorisation : numéro du permis de construire ou de la déclaration préalable, nature de l'autorisation
• Localisation des travaux : adresse et références cadastrales du terrain
• Date d'achèvement des travaux : la date à laquelle les travaux sont terminés
• Nature des travaux réalisés : description succincte correspondant à l'autorisation
• Attestations jointes : liste des attestations jointes à la DAACT (RE 2020, accessibilité selon le cas)
• Signature : la DAACT est signée par le déclarant. Par cette signature, il atteste sur l'honneur que les informations fournies sont exactes et que les travaux sont conformes à l'autorisation

Comment déposer la DAACT

• Par courrier recommandé avec accusé de réception : c'est la méthode recommandée. L'accusé de réception fait foi de la date de dépôt et déclenche le délai de 3 mois
• En main propre contre récépissé daté : le récépissé fait foi. Vérifiez que la date est bien inscrite dessus
• Par voie électronique sur le GNAU : si la mairie dispose d'un guichet numérique des autorisations. La confirmation de réception électronique fait foi

Les attestations obligatoires

Selon la nature des travaux, la DAACT doit être accompagnée d'attestations techniques établies par des professionnels certifiés. Ces attestations confirment que les travaux respectent certaines réglementations techniques obligatoires.

L'attestation RE 2020 à l'achèvement

Pour toute construction neuve soumise à la RE 2020 (maisons individuelles dont le permis a été déposé après le 1er janvier 2022), une attestation de prise en compte de la RE 2020 à l'achèvement doit être jointe à la DAACT. Cette attestation est distincte de l'attestation RE 2020 déposée lors du permis de construire. Elle est établie par :

• Un architecte inscrit à l'Ordre des architectes (s'il a suivi le chantier)
• Un bureau de contrôle technique agréé (s'il a suivi le chantier)
• Le maître d'œuvre qui a suivi le chantier et dispose des compétences requises

L'attestation RE 2020 à l'achèvement confirme que le bâtiment réalisé respecte les exigences de la RE 2020 (Bbio, Cep, DH, étanchéité à l'air mesurée). Elle intègre notamment les résultats du test d'étanchéité à l'air (BlowerDoor) qui doit être réalisé avant la DAACT.

L'attestation d'accessibilité

Pour les constructions soumises aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées (ERP, bâtiments collectifs), une attestation de conformité aux règles d'accessibilité doit être jointe à la DAACT. Pour les maisons individuelles, les règles d'accessibilité ne s'appliquent généralement pas (elles s'appliquent aux maisons construites pour être louées mais pas aux maisons construites pour être habitées par leur propriétaire).

Le test d'étanchéité à l'air : pièce jointe liée à la RE 2020

Le test d'étanchéité à l'air (BlowerDoor) est une mesure obligatoire pour les constructions neuves soumises à la RE 2020. Il doit être réalisé par un opérateur certifié avant le dépôt de la DAACT. Ses résultats sont intégrés dans l'attestation RE 2020 à l'achèvement. Deux options sont possibles :

• Mesure physique : test réalisé sur le bâtiment achevé par un opérateur certifié. Le résultat mesuré doit respecter la valeur limite fixée par la RE 2020 (Q4Pa inférieur à 0,6 m³/h/m² pour une maison individuelle)
• Valeur par défaut : si aucun test n'est réalisé, une valeur par défaut défavorable est retenue dans le calcul RE 2020. Cette option est moins avantageuse et peut conduire à un non-respect de la RE 2020 si la maison n'est pas particulièrement étanche

La visite de conformité : mécanisme et délai de 3 mois

La visite de conformité est le mécanisme par lequel l'administration peut vérifier que les travaux réalisés correspondent bien à ce qui avait été autorisé. C'est le délai de cette visite qui constitue la principale protection du propriétaire après dépôt de la DAACT.

Le délai de 3 mois après réception de la DAACT

Après réception de la DAACT en mairie, l'administration dispose d'un délai de 3 mois pour se rendre sur place et constater la conformité ou la non-conformité des travaux. Si elle constate une non-conformité, elle doit la notifier au propriétaire dans ce délai de 3 mois. Passé ce délai sans notification de contestation, les travaux sont définitivement réputés conformes. La mairie ne peut plus remettre en question la conformité des travaux, même si elle le souhaite. C'est ce délai qui constitue le principal intérêt du dépôt de la DAACT pour le propriétaire.

La visite de conformité est-elle toujours effectuée ?

Non. Dans la grande majorité des cas, les services d'urbanisme ne se déplacent pas pour effectuer une visite de conformité. Ils font confiance à la DAACT déposée par le propriétaire et aux attestations techniques jointes. Le délai de 3 mois court néanmoins, et s'écoule sans que personne ne se déplace. Ce sont les projets présentant des risques particuliers de non-conformité (projets dans des secteurs sensibles, projets ayant fait l'objet d'un recours, projets ayant suscité des signalements de voisins) qui déclenchent plus souvent une visite effective.

Que se passe-t-il si la mairie conteste la conformité ?

Si la mairie constate une non-conformité et la notifie dans le délai de 3 mois, le propriétaire a plusieurs options :

• Régulariser par un permis modificatif : si les travaux non conformes peuvent être régularisés au regard des règles du PLU actuel, un permis modificatif peut être demandé. Une fois accordé, une nouvelle DAACT est déposée
• Remettre les travaux en conformité : démolir ou modifier les parties non conformes pour revenir à ce qui avait été autorisé. Une nouvelle DAACT est ensuite déposée
• Contester la décision de la mairie : recours gracieux puis contentieux si le propriétaire estime la non-conformité injustement qualifiée

Ce que vous risquez si vous oubliez la DAACT

L'oubli de la DAACT est plus courant qu'on ne le pense. On finit les travaux, on s'installe, on passe à autre chose. La DAACT est oubliée. Voici ce que cet oubli peut entraîner concrètement.

Risque 1 : l'absence de protection contre le contrôle de conformité

C'est le risque principal et le plus sous-estimé. Sans DAACT, le délai de 3 mois ne court jamais. La mairie reste théoriquement en droit de contrôler la conformité de vos travaux indéfiniment (sous réserve des délais de prescription). En pratique, la mairie ne va pas spontanément venir contrôler des travaux terminés depuis 10 ans. Mais elle peut le faire, notamment si :

• Un voisin dépose une plainte pour non-conformité
• Un recours contentieux contre le permis est encore pendant
• La mairie effectue un contrôle systématique de son territoire

Avec une DAACT déposée et le délai de 3 mois écoulé, vous êtes définitivement protégé contre ce risque. Sans DAACT, vous ne l'êtes pas.

Risque 2 : complications lors d'une vente

Lors de la vente d'un bien immobilier, le notaire vérifie que les autorisations d'urbanisme ont été régulièrement déposées et suivies. L'absence de DAACT peut :

• Retarder la transaction le temps de déposer la DAACT tardive
• Inquiéter l'acheteur sur la régularité de la construction
• Conduire le notaire à mentionner l'absence de DAACT dans l'acte, ce qui peut décourager l'acheteur
• Permettre à l'acheteur de se retourner contre le vendeur si une non-conformité est découverte après la vente (notamment si la non-conformité était connue du vendeur)

Risque 3 : problèmes avec l'assurance dommages-ouvrage

L'assurance dommages-ouvrage (DO) est souscrite avant le commencement des travaux et couvre les malfaçons pendant 10 ans. Certains contrats d'assurance DO font référence à la DAACT pour définir le point de départ de la garantie. En l'absence de DAACT, les conditions de mise en jeu de la garantie peuvent être plus compliquées à établir.

Risque 4 : perte des bénéfices fiscaux

La DAACT et la déclaration aux impôts (formulaire H1 ou H2) sont deux obligations distinctes mais qui partagent le même délai de 90 jours. Si l'une est oubliée, l'autre l'est souvent aussi. La non-déclaration aux impôts dans les 90 jours fait perdre l'exonération temporaire de taxe foncière de 2 ans. Cette perte représente plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros selon la valeur locative de la construction.

Risque 5 : mise en demeure de la mairie

La mairie peut, si elle constate l'absence de DAACT, mettre en demeure le propriétaire de la déposer. Cette mise en demeure est rare en pratique, mais elle peut survenir lors de contrôles de conformité déclenchés par une autre cause (voisin, signalement, révision du PLU).

DAACT et vente immobilière

La question de la DAACT est particulièrement sensible lors des transactions immobilières. C'est souvent à cette occasion que l'absence de DAACT est découverte, parfois plusieurs années après l'achèvement des travaux.

Le rôle du notaire dans la vérification des DAACT

Lors de la préparation d'un acte de vente, le notaire vérifie l'ensemble des autorisations d'urbanisme qui ont affecté le bien depuis son origine : permis de construire initial, permis modificatifs, déclarations préalables. Pour chacune de ces autorisations, il vérifie si une DAACT a été déposée. Si une DAACT est manquante pour des travaux récents, il peut demander au vendeur de la déposer avant la signature de l'acte définitif. Si la DAACT concerne des travaux anciens (plus de 10 ans en général), la prescription de l'action en démolition est souvent acquise et le notaire peut accepter de vendre sans exiger la régularisation.

L'obligation d'information du vendeur

Le vendeur d'un bien immobilier est tenu d'informer l'acheteur de tous les travaux réalisés et de leur régularité administrative. Dissimuler l'absence de DAACT pour un permis récent constitue un vice du consentement pouvant entraîner l'annulation de la vente ou une réduction du prix. La transparence est la meilleure politique : déposez la DAACT manquante avant la vente et régularisez la situation si des travaux non conformes existent.

DAACT et déclaration aux impôts : deux obligations parallèles

La DAACT et la déclaration de construction aux impôts (formulaire H1 ou H2) sont deux obligations distinctes qui partagent pourtant le même délai de 90 jours. Elles sont souvent confondues ou oubliées ensemble. Il est indispensable de les distinguer et de les traiter toutes les deux après achèvement.

La DAACT (Cerfa 13408) : obligation urbanistique

• Destinataire : la mairie
• Objet : informer l'administration que les travaux sont terminés et attester leur conformité au permis
• Effet : déclenche le délai de 3 mois pour la visite de conformité
• Base légale : article R462-1 du Code de l'urbanisme

Le formulaire H1 (Cerfa 10867) : obligation fiscale

• Destinataire : le centre des finances publiques
• Objet : déclarer les caractéristiques de la nouvelle construction (surface, niveau de confort, nature des locaux) pour permettre l'évaluation de la valeur locative cadastrale
• Effet : déclenche l'exonération temporaire de taxe foncière de 2 ans. Si non déposé dans les 90 jours, l'exonération est perdue
• Base légale : article 1406 du Code général des impôts

Les conséquences distinctes de l'oubli de chacun

• Oubli de la DAACT seule : risque urbanistique (absence de protection contre le contrôle), complication lors de la vente, mais pas de perte fiscale directe
• Oubli du formulaire H1 seul : perte de l'exonération temporaire de taxe foncière de 2 ans. Pour une maison de 120 m² avec une taxe foncière de 1 500 €/an, c'est une perte de 3 000 € (2 × 1 500 €). Pas de conséquence urbanistique directe
• Oubli des deux : cumul des deux types de risques. C'est malheureusement la situation la plus fréquente

Comment régulariser une DAACT non déposée

Si vous réalisez que vous n'avez pas déposé votre DAACT, que ce soit quelques mois ou plusieurs années après l'achèvement, la régularisation est toujours possible et est fortement recommandée.

Les étapes de la régularisation

• Vérifiez la conformité des travaux réalisés : avant de déposer une DAACT tardive, assurez-vous que les travaux correspondent bien à ce qui avait été autorisé. Comparez la construction réalisée avec les plans du permis de construire. Si des modifications ont été apportées, il faut d'abord obtenir un permis modificatif avant de déposer la DAACT
• Rassemblez les attestations nécessaires : pour les constructions soumises à la RE 2020, l'attestation à l'achèvement doit être établie par un professionnel habilité. Si le chantier est terminé depuis longtemps, il peut être difficile d'obtenir cette attestation. Contactez votre bureau d'études thermiques ou votre architecte pour voir si une attestation tardive peut être établie
• Déposez la DAACT tardive en mairie : remplissez le formulaire Cerfa 13408, joignez les attestations disponibles, et déposez par courrier recommandé avec AR. La DAACT tardive est recevable sans pénalité particulière côté urbanisme (la pénalité est l'absence de protection pendant la période d'omission)
• Attendez l'expiration du délai de 3 mois : après dépôt de la DAACT tardive, le délai de 3 mois pour un contrôle commence. Passé ce délai sans contestation, les travaux sont définitivement régularisés

Le cas des travaux anciens : la prescription

Pour les travaux anciens, la question de la prescription est déterminante. L'action civile en démolition d'un tiers pour une construction irrégulière se prescrit par 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. L'action de la mairie pour mettre en conformité ou sanctionner des travaux sans permis se prescrit aussi à terme. Pour un chantier achevé depuis plus de 10 ans, même sans DAACT, le risque de remise en cause est très significativement réduit. Un notaire acceptera généralement de vendre sans exiger la DAACT pour des travaux anciens de plus de 10 ans si les travaux sont conformes au permis accordé. Pour des travaux plus récents (moins de 10 ans), la DAACT tardive reste fortement recommandée.

Cas particulier : les travaux non conformes au permis

Si les travaux réalisés ne correspondent pas exactement au permis accordé (hauteur légèrement différente, implantation décalée, surface supplémentaire), la régularisation est plus complexe. Deux chemins sont possibles :

• Le permis modificatif : si les modifications sont acceptables au regard des règles actuelles du PLU, un permis modificatif peut être demandé pour régulariser ces écarts. Une fois le permis modificatif accordé, la DAACT peut être déposée en attestant la conformité au permis modifié. C'est la solution de loin préférable
• La remise en état : si les modifications violent les règles du PLU et ne peuvent pas être régularisées, les parties non conformes doivent être démolies ou modifiées pour revenir à ce qui était autorisé. Cette solution est rarement retenue sauf en cas de contrôle imposant la mise en conformité

Situations fréquentes et réponses pratiques

Cas 1 : j'ai terminé ma maison il y a 3 mois et je n'ai pas encore déposé ma DAACT

• Si vous êtes encore dans le délai de 90 jours, déposez votre DAACT immédiatement. Vous êtes dans les temps
• Rassemblez l'attestation RE 2020 à l'achèvement auprès de votre bureau d'études thermiques et les résultats du test d'étanchéité si réalisé
• Remplissez le Cerfa 13408 et envoyez-le par courrier recommandé avec AR à la mairie
• Envoyez également le formulaire H1 au centre des finances publiques si ce n'est pas fait

Cas 2 : j'ai oublié la DAACT et ma maison est terminée depuis 2 ans

• Vérifiez que les travaux réalisés sont bien conformes au permis accordé en comparant avec les plans du permis
• Si tout est conforme, déposez une DAACT tardive dès que possible. La mairie la recevra sans difficulté
• Obtenez l'attestation RE 2020 à l'achèvement tardive auprès d'un professionnel habilité si nécessaire
• Après le délai de 3 mois suivant la DAACT tardive, vous serez définitivement protégé
• Pour le formulaire H1, s'il n'a pas été déposé, déposez-le aussi le plus vite possible. L'exonération de taxe foncière est perdue pour les années passées, mais la valeur locative cadastrale sera fixée à partir de la date de réception du formulaire H1

Cas 3 : je vends ma maison et le notaire demande la DAACT

• Si la DAACT n'a pas été déposée, déposez-la immédiatement. La transaction peut être retardée de quelques semaines le temps que le délai de 3 mois s'écoule, sauf si le notaire accepte de finaliser la vente avec une DAACT en cours (moins fréquent)
• Vérifiez préalablement la conformité des travaux. Si des irrégularités existent, traitez-les avant la vente (permis modificatif si possible)
• La dépose tardive de la DAACT avant la vente est une pratique courante et légalement valide

Cas 4 : mes travaux ont légèrement dépassé le permis accordé

• Ne déposez pas une DAACT attestant une conformité qui n'existe pas. C'est une fausse déclaration
• Évaluez l'importance et la nature des écarts. Une différence de quelques centimètres sur l'implantation ou une légère variation de hauteur peuvent être régularisables par permis modificatif
• Consultez le service urbanisme de votre mairie pour savoir si un permis modificatif est envisageable. Présentez votre situation sans dissimulation : les services d'urbanisme préfèrent souvent une régularisation volontaire à un contentieux
• Obtenez le permis modificatif, puis déposez la DAACT en attestant la conformité au permis initial modifié

Erreurs fréquentes et bonnes pratiques

Erreur 1 : confondre la DAACT avec la déclaration aux impôts

Ces deux documents se ressemblent dans leur timing (90 jours après achèvement) mais vont à des destinataires différents et pour des finalités différentes. Beaucoup de propriétaires pensent avoir "tout fait" en déposant le formulaire H1 aux impôts, ignorant que la DAACT en mairie est une obligation distincte. Traitez toujours les deux en même temps, juste après l'achèvement de vos travaux.

Erreur 2 : déposer la DAACT avant que les travaux soient vraiment terminés

La DAACT atteste que les travaux sont achevés. La déposer avant que les travaux soient terminés est une fausse déclaration. Si la mairie effectue une visite de conformité et constate que les travaux sont toujours en cours, des difficultés peuvent apparaître. Attendez que tous les travaux prévus au permis soient effectivement terminés avant de déposer la DAACT.

Erreur 3 : ne pas conserver l'accusé de réception de la DAACT

L'accusé de réception du courrier recommandé de la DAACT est votre preuve que le délai de 3 mois a bien été déclenché. Sans lui, vous ne pouvez pas prouver la date de réception de la DAACT par la mairie et donc la date d'expiration du délai de 3 mois. Conservez précieusement cet accusé de réception avec vos autres documents de la maison. Il aura de la valeur lors d'une vente future.

Erreur 4 : ne pas vérifier la conformité avant de signer la DAACT

La DAACT est une attestation sur l'honneur. Signer une DAACT attestant une conformité qui n'existe pas engage votre responsabilité. Avant de signer et déposer la DAACT, prenez 30 minutes pour comparer le bâtiment réalisé avec les plans du permis. Vérifiez les hauteurs, les implantations, les surfaces. Si des écarts existent, régularisez d'abord.

Conclusion : la DAACT, dernier acte obligatoire d'un projet de construction

La DAACT est souvent perçue comme une formalité administrative sans grande importance, un document de plus à remplir après des mois de chantier et d'efforts. C'est une erreur de perception. La DAACT est le dernier acte qui boucle juridiquement et administrativement votre projet de construction. Elle vous protège définitivement contre tout contrôle de conformité une fois le délai de 3 mois écoulé. Elle permet à l'administration de clôturer le suivi du permis. Elle est une preuve de bonne foi lors d'une vente. Elle conditionne l'application correcte de l'exonération de taxe foncière (via son pendant fiscal, le formulaire H1). Déposer sa DAACT dans les 90 jours suivant l'achèvement est un réflexe simple à prendre, qui prend une heure de votre temps et vous protège pour les années et décennies à venir. Notez cette obligation dans votre agenda dès le début de votre chantier.

Les points essentiels à retenir :

1. Obligatoire pour tous les travaux sous autorisation : permis de construire, déclaration préalable, permis de démolir.
2. Délai : 90 jours après achèvement des travaux. Déposez-la dès que possible.
3. Formulaire Cerfa 13408 déposé en mairie par courrier recommandé AR.
4. Attestations à joindre : RE 2020 à l'achèvement (construction neuve depuis 2022), accessibilité pour les ERP.
5. Déclenche le délai de 3 mois pendant lequel la mairie peut contester la conformité.
6. Après 3 mois sans contestation : travaux définitivement réputés conformes.
7. Sans DAACT : ce délai protecteur ne court jamais.
8. Parallèlement : déposez aussi le formulaire H1 aux impôts dans les 90 jours pour l'exonération de taxe foncière.
9. Régularisation toujours possible : même des années après, déposez une DAACT tardive si les travaux sont conformes.
10. Conservez l'accusé de réception du courrier recommandé : c'est votre preuve.