Vues sur le Voisin : les Distances à Respecter

Percer une fenêtre ou aménager un balcon sans vérifier sa distance par rapport à la limite séparative du voisin expose à un risque souvent sous-estimé : celui de devoir la murer ou la modifier après coup, sur demande du voisin ou par décision de justice. Le Code civil encadre précisément ces situations à travers deux notions distinctes, la vue droite et la vue oblique, chacune associée à une distance minimale différente. Comprendre cette distinction et l'intégrer dès la conception des plans évite bien des désagréments futurs. Voici ce qu'il faut savoir sur ces règles de vue.

Vue droite et vue oblique : deux notions à distinguer

Le Code civil distingue deux façons de regarder chez le voisin, chacune soumise à une distance minimale différente. La vue droite correspond à une ouverture qui permet de voir directement en face, sans avoir à tourner la tête, comme une fenêtre ou un balcon orienté perpendiculairement à la limite séparative. La vue oblique correspond à une vue qui n'est possible qu'en tournant la tête vers la limite, par exemple depuis une fenêtre latérale ou un balcon orienté en biais.

Les distances légales imposées par le Code civil

L'article 678 du Code civil fixe une distance minimale de 1,90 mètre pour une vue droite, et l'article 679 une distance de 0,60 mètre pour une vue oblique, ces deux distances étant mesurées depuis le parement extérieur du mur où se trouve l'ouverture jusqu'à la limite séparative des deux propriétés.

• Vue droite (fenêtre, balcon, terrasse en surplomb face à la limite) : 1,90 m minimum
• Vue oblique (fenêtre ou balcon orienté en biais par rapport à la limite) : 0,60 m minimum
• Ces distances s'appliquent en l'absence de disposition contraire du PLU ou d'un accord entre voisins

La distance se mesure depuis le parement extérieur du mur jusqu'à la limite séparative, perpendiculairement pour une vue droite.

Comment mesurer correctement ces distances

La distance se mesure horizontalement, depuis le point de l'ouverture le plus proche de la limite séparative jusqu'à cette limite elle-même, et non depuis le nu intérieur du mur. Pour un balcon ou une terrasse en surplomb, la mesure part du nu extérieur du garde-corps, ce point étant le plus avancé vers la propriété voisine.

Le cas des fenêtres en pignon

Une fenêtre positionnée sur un pignon en limite séparative, orientée strictement le long de cette limite sans vue possible vers la propriété voisine, n'est en principe pas soumise à ces distances, à condition qu'aucune vue oblique ne soit réellement possible depuis cette ouverture.

Exceptions et servitudes existantes

Ces règles de distance ne s'appliquent pas lorsqu'une servitude de vue a été établie entre les deux propriétés, par accord amiable, par acte notarié ou par prescription trentenaire, une situation qui autorise une ouverture existante à rester en l'état même si elle ne respecte pas les distances légales.

Conclusion : une règle à intégrer dès l'esquisse

Les règles de vue droite et de vue oblique, souvent méconnues des porteurs de projet, méritent d'être vérifiées dès la conception des plans pour éviter tout contentieux avec le voisinage une fois la construction achevée. Anticiper ces distances lors de l'implantation des ouvertures reste plus simple et moins coûteux qu'une régularisation ou un litige après coup.

Les points essentiels à retenir :

1. La vue droite impose une distance minimale de 1,90 m par rapport à la limite séparative.
2. La vue oblique impose une distance minimale de 0,60 m.
3. La mesure se fait depuis le point le plus avancé de l'ouverture jusqu'à la limite.
4. Une servitude de vue établie par accord ou prescription peut déroger à ces distances.
5. Vérifier ces règles dès l'esquisse évite tout contentieux une fois la construction achevée.