Surface de Plancher et Emprise au Sol : Comprendre et Calculer pour Votre Permis de Construire

La surface de plancher et l'emprise au sol sont deux notions fondamentales qui déterminent le type d'autorisation d'urbanisme nécessaire pour votre projet. Mal les calculer peut vous faire basculer d'une déclaration préalable à un permis de construire, ou pire, rendre obligatoire le recours à un architecte. En tant que dessinateur en bâtiment, je constate quotidiennement que ces concepts, pourtant essentiels, restent flous pour beaucoup de porteurs de projets. Dans cet article, je vous explique précisément comment les définir, les calculer et éviter les erreurs qui pourraient compromettre votre projet.

Qu'est-ce que la surface de plancher ?

Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher a remplacé l'ancienne SHON (Surface Hors Œuvre Nette) et la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute). Cette réforme visait à simplifier les règles de calcul et à les rendre plus lisibles.

La définition légale

L'article R.111-22 du Code de l'urbanisme définit la surface de plancher comme "la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs, des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre".

En termes plus simples, la surface de plancher correspond à la surface utilisable de votre construction, mesurée depuis l'intérieur des murs et comptant uniquement les espaces où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m.

Les critères cumulatifs

Pour qu'une surface soit comptabilisée en surface de plancher, elle doit remplir simultanément trois conditions :

1. Être close : Les espaces doivent être fermés par des murs, cloisons ou baies vitrées. Un préau ouvert, une pergola ou un carport ne créent pas de surface de plancher.
2. Être couverte : La surface doit être protégée par une toiture. Un patio ou une terrasse à ciel ouvert ne comptent pas.
3. Avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m : Les combles non aménageables, les vides sanitaires et les sous-pentes inférieures à 1,80 m sont exclus du calcul.

Surface de plancher vs surface habitable

Attention à ne pas confondre surface de plancher et surface habitable. La surface habitable (définie par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation) est plus restrictive :

• Elle exclut les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres
• Elle ne compte pas les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs
• Elle s'applique uniquement aux locaux d'habitation

Qu'est-ce que l'emprise au sol ?

L'emprise au sol est une notion géométrique plus simple que la surface de plancher, mais tout aussi importante pour déterminer vos droits à construire.

La définition réglementaire

L'article R.420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol comme "la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus".

Concrètement, imaginez que vous projetez votre bâtiment au sol depuis le ciel : l'ombre portée au sol correspond à l'emprise au sol.

Ce qui compte dans l'emprise au sol

L'emprise au sol inclut :

• Les murs extérieurs (mesurés à l'extérieur)
• Les débords de toiture de plus de 0,60 m
• Les balcons, loggias et coursives en saillie
• Les rampes d'accès couvertes
• Les piscines (bassin uniquement, pas les margelles)
• Les pergolas et carports couverts

Ce qui ne compte PAS dans l'emprise au sol

Sont exclus de l'emprise au sol :

• Les débords de toiture inférieurs ou égaux à 0,60 m
• Les éléments de modénature architecturale (corniches, bandeaux)
• Les marquises d'une largeur inférieure à 0,60 m
• Les terrasses de plain-pied
• Les stationnements non couverts

Pourquoi ces deux notions sont-elles importantes ?

La surface de plancher et l'emprise au sol sont les deux critères qui déterminent le type d'autorisation nécessaire et le recours ou non à un architecte.

Pour le choix de l'autorisation d'urbanisme

Le type d'autorisation dépend de la surface créée :

Déclaration préalable :

• Construction créant entre 5 m² et 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol
• En zone urbaine couverte par un PLU : jusqu'à 40 m² si la surface totale après travaux reste ≤ 150 m²

Permis de construire :

• Construction créant plus de 20 m² (ou 40 m² en zone PLU)
• Extension portant la surface totale à plus de 150 m²

Pour le recours obligatoire à l'architecte

Au-delà de 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte devient obligatoire pour les particuliers. C'est pourquoi le calcul précis est crucial.

Pour le respect des règles du PLU

Le PLU de votre commune fixe des règles maximales :

• Coefficient d'emprise au sol (CES) : Pourcentage maximal du terrain pouvant être bâti (ex : 40% d'emprise maximum)
• Densité maximale : Parfois exprimée en surface de plancher maximale par m² de terrain

Dépasser ces seuils entraîne automatiquement le refus de votre autorisation.

Comment calculer la surface de plancher : méthode pas à pas

Le calcul de la surface de plancher suit une logique simple : on additionne toutes les surfaces closes et couvertes, puis on déduit les surfaces non comptabilisables.

Étape 1 : Mesurer les surfaces brutes

Mesurez chaque niveau de votre construction au nu intérieur des façades, c'est-à-dire à l'intérieur des murs extérieurs.

Méthode de mesure :

• Prenez les dimensions depuis la face intérieure des murs extérieurs
• Incluez l'épaisseur des cloisons intérieures
• Mesurez longueur × largeur pour chaque pièce
• Additionnez toutes les surfaces de tous les niveaux

Étape 2 : Déduire les surfaces réglementaires

De la surface brute calculée, vous devez déduire :

1. Les surfaces de hauteur sous plafond ≤ 1,80 m

• Combles non aménagés
• Sous-pentes des toitures
• Mezzanines basses

2. Les vides et trémies

• Cage d'escalier (trémie uniquement, pas les marches)
• Gaine d'ascenseur
• Vide sur séjour (double hauteur)

3. L'épaisseur des murs entourant les embrasures

• Embrasures de portes donnant sur l'extérieur
• Embrasures de fenêtres donnant sur l'extérieur
• Embrasures de portes-fenêtres et baies vitrées

Étape 3 : Appliquer les déductions spécifiques

L'article R.111-22 du Code de l'urbanisme prévoit des déductions supplémentaires pour certains locaux techniques ou d'usage collectif :

Pour les immeubles collectifs :

• Combles et sous-sols non aménageables
• Caves et celliers
• Locaux techniques (chaufferie, local poubelles)
• Parties communes (halls, couloirs d'accès, locaux vélos)

Pour tous types de constructions :

• Stationnements couverts (garages, parkings)
• Rampes d'accès aux stationnements
• Locaux techniques nécessaires au fonctionnement du bâtiment

Exemple de calcul complet

Comment calculer l'emprise au sol

Le calcul de l'emprise au sol est plus simple que celui de la surface de plancher, mais nécessite de la précision.

Méthode de calcul

Étape 1 : Mesurez le contour extérieur de votre construction au niveau du sol

• Prenez les dimensions à l'extérieur des murs
• Incluez l'épaisseur des enduits et revêtements de façade

Étape 2 : Ajoutez les éléments en saillie

• Débords de toiture > 0,60 m
• Balcons et loggias
• Auvents et pergolas couverts
• Rampes d'accès couvertes

Étape 3 : Calculez la surface totale projetée au sol

• Pour les formes rectangulaires : longueur × largeur
• Pour les formes complexes : décomposez en rectangles ou utilisez un plan coté

Les cas particuliers

Les piscines :

• Seule la surface du bassin compte en emprise au sol
• Les margelles et plages ne sont pas comptabilisées
• Une piscine couverte compte également en surface de plancher

Les carports et pergolas :

• Ils créent de l'emprise au sol s'ils sont couverts
• Ils ne créent pas de surface de plancher (pas de parois closes)

Les terrasses :

• Terrasse de plain-pied : aucune emprise au sol
• Terrasse surélevée de plus de 0,60 m : emprise au sol

Les erreurs fréquentes à éviter

Certaines erreurs reviennent systématiquement lors du calcul des surfaces. Voici comment les éviter.

Erreur n°1 : Confondre surface habitable et surface de plancher

C'est l'erreur la plus courante. Le garage, même s'il n'est pas habitable, compte en surface de plancher pour les seuils d'autorisation.

Erreur n°2 : Oublier de mesurer au nu intérieur

Pour la surface de plancher, on mesure au nu intérieur des façades, pas à l'extérieur. Cette différence peut représenter 5 à 10 m² selon l'épaisseur des murs.

Erreur n°3 : Mal interpréter la hauteur de 1,80 m

La hauteur de 1,80 m s'applique sous plafond fini, pas sous chevrons ou dalle brute. Dans les combles aménagés, seule la partie où vous pouvez vous tenir debout compte.

Erreur n°4 : Négliger les débords de toiture

Un débord de toiture de 0,70 m sur tout le pourtour d'une maison de 10×10 m peut ajouter 15 m² d'emprise au sol. Vérifiez toujours les débords.

Erreur n°5 : Oublier de cumuler existant et création

Pour déterminer si un architecte est obligatoire, il faut additionner la surface existante ET la surface créée. Beaucoup ne comptent que l'extension.

Les outils et ressources pour vous aider

Les simulateurs en ligne

Le site service-public.fr propose des simulateurs qui vous aident à déterminer le type d'autorisation nécessaire selon vos surfaces. Bien qu'utiles, ils ne remplacent pas un calcul précis réalisé par un professionnel.

Les fiches pratiques du ministère

Le ministère de la Transition écologique publie des fiches explicatives détaillées sur le calcul de la surface de plancher. Ces documents sont des références officielles que vous pouvez consulter gratuitement.

Les logiciels de dessin

Pour les projets complexes, les logiciels professionnels (AutoCAD, ArchiCAD, Revit) permettent de calculer automatiquement les surfaces à partir des plans. C'est la garantie d'une précision au centimètre près.

Le rôle du dessinateur dans le calcul des surfaces

Face à la complexité des règles et aux conséquences d'une erreur, faire appel à un dessinateur en bâtiment est un investissement judicieux.

Une expertise technique reconnue

Le dessinateur en bâtiment maîtrise parfaitement :

• Les définitions réglementaires et leur application pratique
• Les méthodes de mesure et de cotation précises
• Les cas particuliers et les subtilités d'interprétation
• Les logiciels de calcul automatique de surfaces

Des calculs certifiés et opposables

Lorsqu'un professionnel réalise vos plans et calcule vos surfaces :

• Les surfaces sont calculées selon les normes en vigueur
• Les plans sont cotés au centimètre près
• Les calculs sont vérifiables et opposables à l'administration
• Vous disposez d'une garantie en cas de contrôle

Une optimisation de votre projet

Le dessinateur peut vous aider à optimiser votre projet pour :

• Rester sous les seuils réglementaires si vous le souhaitez
• Maximiser les surfaces déductibles légalement
• Éviter le recours obligatoire à l'architecte quand c'est possible
• Respecter les règles d'emprise du PLU

Que faire en cas de désaccord avec l'administration ?

Il peut arriver que le service instructeur conteste vos calculs de surface. Voici comment réagir.

Demander des précisions écrites

Si l'administration remet en cause vos calculs, demandez-lui de préciser par écrit :

• Quelle surface elle conteste
• Sur quelle base réglementaire
• Quelle méthode de calcul elle applique

Fournir des justificatifs détaillés

Répondez avec des éléments précis :

• Plans cotés au 1/100e minimum
• Tableaux de calcul détaillés par niveau
• Références aux articles du Code de l'urbanisme
• Photos ou relevés sur site si nécessaire

Solliciter un recours si nécessaire

Si le désaccord persiste et que vous êtes certain de votre calcul, vous pouvez :

• Saisir le supérieur hiérarchique du service instructeur
• Former un recours gracieux auprès du maire
• En dernier recours, saisir le tribunal administratif

Conclusion : la précision avant tout

La surface de plancher et l'emprise au sol sont des notions techniques qui conditionnent la faisabilité de votre projet. Une erreur de calcul peut avoir des conséquences importantes :

• Dépôt d'une autorisation inadaptée (déclaration au lieu de permis)
• Refus du dossier pour dépassement des seuils
• Recours obligatoire à l'architecte non anticipé
• Non-respect des règles du PLU
• Sanctions en cas de construction non conforme

Face à ces enjeux, la rigueur et la précision sont indispensables. Les quelques heures ou centaines d'euros investis dans un calcul professionnel vous éviteront des mois de retard et des milliers d'euros de surcoûts.