Permis Modificatif : Tout Savoir sur la Procédure

Vous avez obtenu votre permis de construire et les travaux ont commencé — ou sont sur le point de commencer — mais vous souhaitez apporter des modifications au projet initial ? Un changement de matériau de façade, quelques fenêtres supplémentaires, une légère modification des dimensions, un déplacement de la construction sur le terrain : ces évolutions sont fréquentes dans tout projet de construction et ne nécessitent pas forcément de repartir de zéro avec une nouvelle demande. Le permis modificatif (PM) est la procédure prévue par le Code de l'urbanisme pour adapter un permis déjà accordé sans avoir à le refaire intégralement. Dans ce guide, je vous explique précisément ce qu'est un permis modificatif, quand le déposer, ce qu'il permet de modifier (et ce qu'il ne permet pas), quelles pièces constituer, les délais d'instruction, et comment gérer les cas particuliers comme la modification après achèvement des travaux ou la régularisation d'une déviation constatée en cours de chantier.

Qu'est-ce qu'un permis modificatif ?

Le permis modificatif est une procédure encadrée par l'article R424-17 du Code de l'urbanisme. Il permet au bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager de modifier son autorisation initiale pour des ajustements qui n'en remettent pas en cause l'économie générale.

Un complément au permis initial, pas un remplacement

C'est un point fondamental à comprendre : le permis modificatif ne remplace pas le permis initial. Il vient s'y ajouter. Le projet final autorisé résulte donc de la combinaison du permis initial et du ou des permis modificatifs obtenus. Si vous déposez deux permis modificatifs successifs, les trois documents (permis initial + PM1 + PM2) forment ensemble l'autorisation complète du projet.

Cette logique a des conséquences pratiques importantes :

• Le numéro du permis initial reste la référence (le PM porte un numéro complémentaire du type PC 075 118 26 00001 M01)
• La DAACT (Déclaration d'Achèvement et de Conformité des Travaux) doit mentionner à la fois le permis initial et tous les permis modificatifs obtenus
• En cas de vente du bien, les deux documents doivent être transmis à l'acquéreur
• Si le permis initial est annulé, les PM qui en dépendent le sont également

Permis modificatif vs déclaration préalable modificative

Ces deux procédures n'ont pas le même champ d'application :

• Permis modificatif (PM) : pour modifier un permis de construire ou un permis d'aménager. Cerfa 13406, délai 2 mois.
• Déclaration préalable modificative : pour modifier une déclaration préalable de travaux accordée. Cerfa 13404, délai 1 mois (2 mois en secteur protégé).

Dans les deux cas, la logique est identique : on dépose un dossier en mairie qui ne concerne que les modifications, sans refaire l'ensemble de la demande initiale. Le présent article se concentre sur le permis modificatif (PM) lié au permis de construire.

Quand déposer un permis modificatif ?

Le PM peut être déposé à n'importe quel moment pendant la durée de validité du permis initial, c'est-à-dire dans un délai de 3 ans à compter de son obtention (plus les éventuelles prorogations d'un an). Il peut également être déposé après l'achèvement des travaux, tant que ce délai n'est pas écoulé.

Avant le début des travaux

C'est la situation la plus simple et la plus recommandée. Vous avez obtenu votre permis de construire, les travaux n'ont pas encore commencé, et vous souhaitez affiner ou modifier certains aspects du projet.

• Vous avez tout le temps de déposer et d'attendre l'instruction (2 mois) avant de lancer le chantier
• La DOC (Déclaration d'Ouverture de Chantier) ne doit pas avoir été déposée pour certains services instructeurs — vérifiez avec votre mairie
• Attention : si vous avez affiché votre permis initial sur le terrain et que le délai de recours des tiers de 2 mois est écoulé, le PM remet en jeu un nouveau délai de recours

En cours de chantier

C'est le cas le plus fréquent. Des imprévus techniques, des choix de matériaux modifiés par le maître d'œuvre ou des souhaits du propriétaire conduisent à s'écarter légèrement des plans autorisés.

• Déposez le PM dès que vous identifiez la modification nécessaire
• Les travaux concernés par la modification doivent être suspendus jusqu'à l'obtention du PM (les autres corps d'état peuvent continuer)
• En pratique, pour ne pas bloquer le chantier, certains maîtres d'ouvrage déposent le PM rapidement et attendent l'accord avant de réaliser la partie modifiée

Après l'achèvement des travaux (régularisation)

Il est possible de déposer un PM après la fin du chantier pour régulariser des modifications réalisées qui s'écartent du permis accordé. Cette situation est plus délicate mais tout à fait gérable si le permis initial est encore valide.

• Le PM de régularisation permet de rendre la DAACT conforme à la construction réelle
• Sans PM de régularisation, la construction reste non conforme au permis : problème potentiel à la revente, en cas de sinistre ou de contrôle
• Si le permis initial est périmé, une nouvelle demande d'autorisation sera nécessaire (voir section cas particuliers)

Ce qu'on peut modifier avec un PM

Le PM peut porter sur de nombreux types de modifications, à condition qu'elles ne remettent pas en cause l'économie générale du projet initial. Voici les principales catégories de modifications acceptées.

Modifications d'aspect extérieur

• Changement de matériau de façade (enduit vers bardage bois, carrelage vers pierre...)
• Modification de la couleur de l'enduit ou du bardage
• Changement de matériau de toiture (tuiles rouges vers tuiles ardoisées, zinc...)
• Modification du type ou de la couleur des menuiseries (fenêtres, portes)
• Ajout ou suppression de volets, persiennes, garde-corps
• Modification de l'aspect ou de la forme des débords de toiture
• Ajout ou suppression d'un auvent, d'une marquise, d'un store

Modifications d'ouvertures

• Ajout, suppression ou déplacement de fenêtres, portes-fenêtres, baies
• Modification des dimensions d'ouvertures existantes
• Ajout de fenêtres de toit (Velux)
• Modification de la porte d'entrée ou du portail d'accès

Légères modifications de volumes et dimensions

• Légère augmentation ou réduction de surface de plancher (quelques m² sans changer radicalement le projet)
• Modification mineure de la hauteur (quelques dizaines de centimètres)
• Modification de la forme du plan de masse (léger décalage d'une façade, modification d'un angle)
• Ajout ou suppression d'un balcon, d'une terrasse en toiture
• Modification de la pente de toiture restant dans les limites PLU

Modifications d'implantation

• Légère modification de la position de la construction sur le terrain, sous réserve que les nouvelles implantations respectent les règles PLU (distances aux limites, emprise au sol)
• Rotation légère du bâtiment pour mieux tenir compte de l'orientation solaire ou des contraintes du sol

Modifications de destination ou d'aménagement intérieur

• Modification de la répartition intérieure des pièces (si elle n'entraîne pas de modification de surface, de volume ou d'aspect extérieur notable)
• Changement de destination d'une pièce (ex : garage transformé en bureau, sans modification extérieure)
• Ajout ou suppression d'une mezzanine ou d'un niveau intermédiaire dans le volume autorisé

Ce qu'on ne peut pas modifier via un PM

Le permis modificatif a des limites. Lorsque les modifications envisagées sont trop importantes et remettent en cause l'économie générale du projet, une nouvelle demande de permis de construire s'impose.

Modifications qui nécessitent un nouveau permis

• Doublement ou triplement de la surface : si les modifications aboutissent à un projet radicalement différent en superficie (par exemple, passer d'une maison de 100 m² à 200 m²), un nouveau permis est requis
• Changement radical de destination : transformer une maison individuelle en immeuble collectif, ou un entrepôt en logements, relève d'un nouveau permis (voire d'un PC valant autorisation de changement de destination)
• Ajout d'un niveau complet supplémentaire : passer d'un R+1 à un R+2 avec création de nouvelle surface habitable constitue une modification substantielle qui excède le cadre du PM
• Déplacement majeur de la construction : si la nouvelle implantation ne respecte plus les règles PLU initiales ou si le déplacement est trop important par rapport au permis accordé
• Modifications entraînant une non-conformité au PLU : si la modification demandée ne respecte pas les règles d'urbanisme applicables (hauteur PLU dépassée, distance aux limites non respectée), le PM sera refusé

Pièces du dossier et constitution

Le dossier de permis modificatif utilise le même formulaire que le permis de construire initial (Cerfa 13406 pour les maisons individuelles ou 13409 pour les autres constructions), avec la mention explicite qu'il s'agit d'une modification. L'avantage principal : on ne refournit que les pièces concernées par les modifications, pas l'intégralité du dossier initial.

Pièces obligatoires dans tous les cas

• Cerfa 13406* complété avec la mention "Modificatif" dans le titre et le numéro du permis initial à modifier (format : PC 075 118 26 00001 ou similaire)
• Plan de situation du terrain (identique au dossier initial si le terrain n'a pas changé — peut être réutilisé)
• Notice descriptive des modifications : document précisant clairement ce qui change par rapport au permis initial autorisé, avec référence aux plans et pièces concernés

Pièces selon la nature des modifications

Si modification d'aspect extérieur (façades, toiture, matériaux) :

• Plans des façades modifiées en version "avant" (permis initial) et "après" (projet modifié), avec indication des matériaux et couleurs
• Document graphique d'insertion dans l'environnement si le changement est significatif
• Échantillons ou références précises des matériaux/couleurs proposés (codes RAL ou NCS pour les couleurs)

Si modification de volume ou d'implantation :

• Plan de masse coté mis à jour, avec les nouvelles dimensions et les distances aux limites séparatives et à la voie publique
• Plan de coupe mis à jour si modification de hauteur ou de pente de toiture
• Plans des niveaux modifiés si changement de surface ou d'organisation intérieure
• Tableau des surfaces mis à jour (surface de plancher, emprise au sol)

Si modification d'ouvertures :

• Plans de façades mis à jour avec les ouvertures modifiées (ajoutées, supprimées ou déplacées), cotés et avec indication des matériaux de menuiserie
• Plans des niveaux concernés si les ouvertures impactent l'organisation intérieure

En secteur protégé (avis ABF) :

• Photographies supplémentaires de l'existant et du contexte patrimonial
• Notice justifiant la cohérence des modifications avec le patrimoine environnant
• Échantillons ou fiches techniques détaillées des matériaux proposés

Délais d'instruction et procédure

La procédure d'instruction d'un permis modificatif est identique à celle d'un permis de construire ordinaire, mais avec des délais généralement plus courts car le dossier est moins volumineux.

Délais d'instruction selon le contexte

• Zone normale (hors secteur protégé) : 2 mois à compter de la réception du dossier complet en mairie
• Secteur protégé (périmètre monument historique, SPR) : 3 mois (avis ABF obligatoire, délai d'instruction doublé)
• Autres secteurs nécessitant des consultations externes : délais variables pouvant aller jusqu'à 3 ou 5 mois (SDIS, DRE, UDAP selon la nature du projet)

Déroulement de l'instruction

1. Dépôt du dossier en mairie : remise du récépissé immédiat mentionnant la date de dépôt et le délai d'instruction applicable
2. Vérification de complétude : dans le mois suivant le dépôt, la mairie peut demander des pièces complémentaires si le dossier est incomplet. Le délai d'instruction repart à zéro à réception des pièces manquantes
3. Instruction : vérification de la conformité du projet modifié aux règles PLU, consultation des services extérieurs si nécessaire (ABF, SDIS...)
4. Décision : arrêté d'accord (ou de refus) notifié au déposant et affiché en mairie. En l'absence de réponse dans le délai : accord tacite

L'accord tacite

Si la mairie ne répond pas dans le délai d'instruction imparti, l'accord tacite s'applique : le silence de l'administration vaut acceptation. Pour sécuriser cette situation, conservez impérativement :

• Le récépissé de dépôt du dossier (preuve de la date de dépôt)
• Une copie complète du dossier déposé (en cas de contestation ultérieure)
• Tout courrier ou courriel de la mairie concernant le dossier

En cas d'accord tacite, vous pouvez demander à la mairie un certificat de non-opposition, qui formalise l'accord et facilite les démarches ultérieures (affichage réglementaire, transmission à l'assureur ou au notaire).

Après l'obtention du permis modificatif

Une fois le permis modificatif accordé, plusieurs formalités s'enchaînent. Elles sont identiques à celles qui suivent l'obtention du permis initial.

Affichage sur le terrain

Tout comme le permis initial, le permis modificatif doit être affiché sur le terrain dès son obtention, de manière visible depuis la voie publique, pendant toute la durée des travaux et au minimum 2 mois (délai de recours des tiers).

• Panneau réglementaire standard (dimensions minimales 80 × 120 cm pour les chantiers importants, format libre mais lisible pour les petits travaux)
• Mentions obligatoires : numéro du PM, nature des travaux modifiés, nom du bénéficiaire, adresse du terrain, surface modifiée si applicable
• Conservez des photos datées de l'affichage (en cas de contestation sur la date de début du délai de recours)

Délai de recours des tiers

Les tiers (voisins, associations) disposent d'un délai de 2 mois à compter de l'affichage du panneau sur le terrain pour contester le permis modificatif. Ce délai est important car il conditionne la solidité juridique de votre autorisation.

• Pendant ces 2 mois, les travaux modificatifs peuvent être réalisés mais à vos risques (recours possible)
• Après 2 mois d'affichage continu et sans recours, le PM est définitif et ne peut plus être contesté par les tiers
• Le recours des tiers ne peut porter que sur les modifications apportées par le PM, pas sur le permis initial déjà définitif

La DAACT (Déclaration d'Achèvement et de Conformité des Travaux)

À la fin du chantier, la DAACT doit mentionner l'ensemble des autorisations sous lesquelles les travaux ont été réalisés :

• Numéro du permis initial
• Numéros de tous les permis modificatifs obtenus
• Attestation que les travaux sont conformes à l'ensemble de ces autorisations

La DAACT est adressée en mairie (et parfois à d'autres organismes selon la nature des travaux : attestation RE2020, attestation accessibilité...). La mairie dispose ensuite d'un délai de 3 mois pour contester la conformité des travaux (5 mois en secteur protégé). Si elle ne réagit pas dans ce délai, la conformité est tacitement reconnue.

Cas particuliers : PM après achèvement, DP modificative, permis périmé

PM de régularisation après achèvement

C'est une situation fréquente : les travaux sont terminés mais la construction diffère légèrement des plans autorisés (un mur déplacé de quelques centimètres, une fenêtre supprimée, une toiture légèrement différente...). Si le permis initial est encore valide (moins de 3 ans + prorogations), un PM de régularisation est possible.

• Le dossier est constitué comme un PM normal, en décrivant les modifications réellement réalisées par rapport au permis initial
• Les plans fournis montrent l'état "comme construit" (as-built) et non l'état "projeté"
• Une fois le PM de régularisation accordé, la DAACT peut être déposée en conformité
• Cette démarche est recommandée avant toute vente du bien pour éviter les blocages notariaux

Que faire si le permis initial est périmé ?

Si le permis initial a expiré (plus de 3 ans sans prorogation, ou chantier interrompu plus d'un an), le PM n'est plus possible. Deux situations se présentent alors :

• Travaux non commencés ou en cours : il faut déposer un nouveau permis de construire complet intégrant les modifications souhaitées
• Travaux terminés mais non conformes : une demande de permis de construire valant régularisation peut être déposée, ou une déclaration préalable si les modifications relèvent de ce régime. Cette démarche est soumise aux règles PLU en vigueur au moment du dépôt, qui peuvent avoir évolué depuis l'obtention du permis initial

La déclaration préalable modificative

Si vous devez modifier non pas un permis de construire mais une déclaration préalable accordée, la procédure est légèrement différente :

• Dossier Cerfa 13404 (formulaire DP) avec la mention "Modificatif" et le numéro de la DP initiale
• Mêmes pièces que la DP initiale, limitées aux éléments modifiés
• Délai d'instruction : 1 mois (2 mois en secteur protégé)
• Mêmes règles d'affichage et de recours des tiers

Conseils pratiques

Le permis modificatif est une procédure bien rodée, mais quelques réflexes permettent de l'aborder sereinement et d'éviter les écueils les plus courants.

Anticipez plutôt que de régulariser

Déposer un PM avant de modifier le chantier est toujours plus simple que de déposer un PM de régularisation après coup. Dans le premier cas, le service instructeur étudie un projet ; dans le second, il constate une déviation et peut se montrer plus attentif aux détails. Dès que vous envisagez une modification notable, intégrez le délai d'instruction de 2 mois dans votre planning de chantier.

Documentez précisément les modifications

Un dossier PM clair et bien rédigé facilite l'instruction et réduit le risque de demande de pièces complémentaires. La notice descriptive des modifications est la pièce clé : elle doit expliquer précisément ce qui change, pourquoi, et en quoi le projet modifié reste cohérent avec le permis initial. Une présentation "avant/après" pour chaque modification est la plus efficace.

Vérifiez la conformité au PLU avant de déposer

Même si les modifications peuvent sembler mineures, elles doivent respecter les règles du PLU en vigueur. Un changement de matériau qui ne serait pas autorisé par l'article 11, une légère augmentation de surface qui ferait dépasser un CES maximum, ou un déplacement de construction qui ne respecterait plus les distances aux limites : ces situations conduiraient à un refus du PM. Consultez le PLU ou contactez le service urbanisme avant de constituer le dossier.

Conservez tous les documents liés au permis

Le permis de construire, ses modificatifs et la DAACT constituent le "dossier réglementaire" de votre construction. Ils vous seront demandés à chaque étape importante de la vie du bien :

• Lors de la vente du bien (le notaire vérifie la conformité de la construction)
• En cas de sinistre (l'assureur peut exiger la conformité au permis accordé)
• Si vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux (les surfaces autorisées sont calculées à partir du permis initial et de ses modificatifs)
• En cas de litige avec un voisin ou d'action en justice

Faut-il faire appel à un professionnel ?

Pour un PM simple (changement de matériau, modification d'une ou deux fenêtres), un propriétaire averti peut constituer le dossier lui-même. En revanche, pour les modifications plus complexes (modification de volume, déplacement du bâtiment, secteur protégé avec avis ABF), faire appel à un dessinateur en bâtiment garantit un dossier complet et bien documenté dès le premier dépôt. Un dossier incomplet déclenche une demande de pièces complémentaires qui remet le délai d'instruction à zéro — et peut bloquer votre chantier pendant 2 mois supplémentaires.

Conclusion : le permis modificatif, un outil souple et accessible

Le permis modificatif est l'une des procédures d'urbanisme les plus utiles et les plus méconnues. Il offre une vraie souplesse aux porteurs de projets : un permis de construire n'est pas un carcan définitif. Les évolutions naturelles d'un projet — changements de matériaux, ajustements de volumes, modifications d'ouvertures — peuvent être intégrées de façon légale et simple, sans repartir de zéro avec une nouvelle demande complète.

Les points essentiels à retenir :

1. Le PM complète le permis initial sans le remplacer. Le projet final résulte de la combinaison des deux autorisations.
2. Délai d'instruction : 2 mois en zone normale, 3 mois en secteur protégé. Silence = accord tacite.
3. À déposer avant de réaliser les modifications. Un PM de régularisation post-travaux est possible mais plus contraignant.
4. Dossier allégé : seules les pièces concernées par les modifications sont à fournir (pas de refaire tout le dossier initial).
5. Limite du PM : il ne peut pas modifier radicalement l'économie générale du projet. Au-delà, un nouveau permis s'impose.
6. Valide pendant toute la durée du permis initial (3 ans + prorogations), y compris après achèvement des travaux.
7. DAACT à déposer en fin de chantier en mentionnant le permis initial ET tous les PM obtenus.
8. Documentation à conserver : permis initial + PM + DAACT constituent le dossier réglementaire complet de la construction.

La clé d'un PM réussi : l'anticiper dès que la modification est envisagée, constituer un dossier clair avec une notice "avant/après" bien rédigée, et vérifier la conformité au PLU des modifications demandées avant le dépôt. Ces réflexes simples font la différence entre une procédure fluide de 2 mois et des allers-retours avec le service instructeur qui peuvent bloquer un chantier bien plus longtemps.