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Vous souhaitez démolir une vieille maison pour en construire une neuve sur le même terrain. Vous voulez abattre une dépendance vétuste qui prend de la place dans votre jardin. Vous avez acquis un terrain avec un bâtiment existant que vous devez démolir avant de construire votre projet. Dans tous ces cas, une question se pose : faut-il un permis de démolir ? La réponse n'est pas toujours aussi évidente qu'elle le semble. Le permis de démolir n'est pas une obligation universelle en France. Il dépend de la localisation du bien, des décisions prises par la commune et du type de construction à démolir. Dans certains cas, la démolition est libre de toute formalité. Dans d'autres, elle est soumise à une autorisation qui peut prendre du temps et imposer des conditions. Ce guide vous explique tout ce qu'il faut savoir sur le permis de démolir : quand il est obligatoire, comment le demander, quels diagnostics réaliser avant de démolir, comment intégrer la démolition dans un permis de construire, les contraintes en secteur ABF, et les points d'attention pour une démolition en vue d'une reconstruction. Pour tout comprendre sur le permis de construire qui suit généralement la démolition, consultez notre guide complet sur le permis de construire.
Le permis de démolir est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie qui autorise la destruction totale ou partielle d'une construction. Il est régi par les articles L421-3 et R421-27 à R421-29 du Code de l'urbanisme. Comme le permis de construire, c'est une décision administrative qui engage la responsabilité de la commune et du propriétaire.
Le permis de démolir fait partie de la famille des autorisations d'urbanisme au même titre que le permis de construire, le permis d'aménager et la déclaration préalable. Il suit les mêmes grandes règles de procédure : dépôt en mairie, instruction par le service urbanisme, délai d'instruction réglementé, affichage obligatoire sur le terrain, délai de recours des tiers. Sa durée de validité est identique à celle du permis de construire : 3 ans, renouvelables deux fois par prorogation d'un an.
Contrairement au permis de construire qui est quasi systématiquement requis pour toute construction, le permis de démolir n'est pas une obligation universelle. Il s'applique dans des situations précises définies par le Code de l'urbanisme.
La commune peut décider, par délibération du conseil municipal, d'instaurer le permis de démolir sur tout ou partie de son territoire. Cette décision est transcrite dans le PLU sous forme d'une servitude ou d'une mention dans le règlement. Dans les communes qui ont pris cette décision, toute démolition de construction est soumise à l'obtention préalable d'un permis de démolir, quelle que soit la taille ou la nature de la construction à démolir. En pratique, la grande majorité des communes urbaines et des communes dotées d'un PLU ont institué cette procédure. Pour savoir si votre commune l'a instituée, consultez le règlement de votre PLU ou demandez directement au service urbanisme.
Dans les secteurs protégés, le permis de démolir est obligatoire quel que soit le choix de la commune :
Le permis de démolir porte sur les "constructions" au sens du Code de l'urbanisme. Sont concernées :
En revanche, la démolition de ces éléments n'est généralement pas soumise au permis de démolir : les murs de clôture (sauf en secteur ABF), les terrasses non couvertes, les murets de jardin, les abris de jardin en bois démontables, les structures légères (pergolas, carports en aluminium).
Certaines démolitions sont dispensées de permis de démolir même dans les communes qui ont institué cette procédure.
Quand un bâtiment présente un danger immédiat pour la sécurité publique, la procédure de péril permet à la mairie d'ordonner la démolition d'urgence sans permis de démolir préalable. Cette procédure dérogatoire est réservée aux situations d'urgence avérée (risque d'effondrement imminent constaté par un expert). Elle ne peut pas être utilisée comme prétexte pour éviter les formalités dans des situations non urgentes.
Dans certains cas très particuliers, quand une construction a été réalisée très récemment et que le permis de construire lui-même prévoyait une démolition ultérieure (construction provisoire), la démolition peut être dispensée de permis. Ces cas sont cependant très rares en pratique.
Dans les communes rurales ou peu urbanisées qui n'ont pas institué le permis de démolir et dont le terrain n'est dans aucun secteur protégé, la démolition est libre de toute formalité administrative. Elle doit néanmoins respecter les règles de sécurité et les obligations de diagnostic (amiante, plomb) si le bâtiment concerné est antérieur aux dates de référence. Pour les communes sans PLU (carte communale ou règlement national), vérifiez auprès de la mairie si le permis de démolir est requis.
Le dossier de permis de démolir est plus simple que celui d'un permis de construire, car il ne porte que sur la destruction et non sur la création d'une construction nouvelle.
Le formulaire Cerfa 13405 est le formulaire spécifique au permis de démolir seul. Il demande les informations suivantes :
Le dossier doit être déposé en 2 exemplaires en mairie (ou 4 exemplaires si le projet est soumis à l'avis d'une autorité qui doit recevoir un exemplaire). Le dossier peut également être déposé par voie dématérialisée sur le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme) de la commune si elle en dispose. Consultez notre article sur le GNAU et le dépôt numérique des dossiers pour en savoir plus.
L'instruction d'un permis de démolir suit les mêmes règles de procédure que l'instruction d'un permis de construire.
Dès le début des travaux de démolition, le permis de démolir doit être affiché sur le terrain de façon visible depuis la voie publique. Le panneau doit respecter les mêmes normes que pour un permis de construire (dimensions minimales 80 cm × 80 cm, mentions obligatoires : numéro du permis, bénéficiaire, nature des travaux, mairie de dépôt, délai de recours de 2 mois). Cet affichage est indispensable : il fait courir le délai de recours des tiers et protège le propriétaire contre des contestations tardives.
Le permis de démolir est valable 3 ans à compter de sa notification. Les travaux de démolition doivent commencer dans ce délai. Deux prorogations d'un an sont possibles, selon la même procédure que pour un permis de construire. Une fois la démolition commencée, elle ne peut pas être interrompue plus d'un an sans que le permis ne devienne caduc.
Avant toute démolition, des diagnostics techniques sont obligatoires. Ces diagnostics visent à protéger la santé des travailleurs et des riverains lors des travaux de démolition. Ils peuvent avoir un impact significatif sur le coût et le planning de l'opération.
L'amiante a été massivement utilisé dans la construction jusqu'à son interdiction en France en 1997. Tout bâtiment dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997 est susceptible de contenir de l'amiante. Le diagnostic amiante avant démolition (dit "amiante avant travaux" ou diagnostic HAD : Recherche d'Amiante avant Démolition) est obligatoire pour tous ces bâtiments. Il doit être réalisé par un opérateur certifié (certification COFRAC ou équivalente). Ce diagnostic est beaucoup plus exhaustif que le diagnostic amiante habituel réalisé lors d'une vente : il inclut des sondages destructifs dans les matériaux pour identifier la présence d'amiante même dans les matériaux non visibles.
Si le diagnostic révèle la présence d'amiante dans des matériaux, un désamiantage préalable à la démolition est obligatoire. Le désamiantage est réalisé par une entreprise certifiée pour le retrait de matériaux amiantés. C'est souvent l'étape la plus coûteuse et la plus contraignante d'une opération de démolition de bâtiment ancien. Son coût peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la nature et la quantité de matériaux amiantés présents. Les matériaux retirés doivent être éliminés dans des filières agréées (déchetteries spécialisées amiante). La démolition sans désamiantage préalable est une infraction pénale grave pouvant entraîner des poursuites pour mise en danger de la vie d'autrui.
Le plomb a été utilisé dans les peintures jusqu'à son interdiction en 1949 (pour les peintures au plomb). Le diagnostic plomb avant démolition (CREP étendu) est obligatoire pour les immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. En cas de présence de plomb en concentration élevée, des mesures spécifiques de protection des travailleurs et d'élimination des déchets plombés sont requises.
Le diagnostic amiante avant démolition est obligatoire pour tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Ce diagnostic exhaustif inclut des sondages destructifs dans les matériaux pour identifier toute présence d'amiante, même dans les parties non visibles. Si de l'amiante est détecté, un désamiantage par une entreprise certifiée est obligatoire avant la démolition. Son coût peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un bâtiment de taille courante.
La situation "démolir pour reconstruire" est l'une des plus fréquentes en matière de permis de démolir. Elle regroupe plusieurs cas de figure : démolition d'une maison vétuste pour construire une maison neuve, démolition d'une dépendance pour agrandir la maison principale, démolition d'un bâtiment commercial pour créer des logements. La procédure optimale dépend du calendrier envisagé.
C'est la solution la plus simple et la plus courante quand la démolition et la construction sont réalisées dans la même continuité temporelle. Le formulaire Cerfa 13406 (permis de construire) prévoit une rubrique spécifique "Démolitions". En cochant "oui" et en décrivant la construction à démolir, on intègre la demande de démolition dans le permis de construire. Les pièces relatives à la démolition (plan de masse avec emprise du bâtiment à démolir, photographies) sont jointes au dossier. L'instruction porte alors simultanément sur la démolition et sur la construction. Un seul dossier, un seul délai d'instruction, une seule autorisation.
Dans certaines situations, il est préférable de séparer les deux procédures :
Démolir une construction sans avoir de projet de reconstruction arrêté et autorisé expose à un risque majeur : l'évolution des règles d'urbanisme entre la démolition et le dépôt du permis de construire. Si le PLU est modifié dans l'intervalle, la reconstruction sur le terrain nu devra se conformer aux nouvelles règles, qui peuvent être moins favorables que celles qui existaient au moment de la démolition. Un terrain sur lequel se trouvait une maison vétuste bénéficiait d'une certaine "surface droits acquis" qui disparaît avec la démolition. Après démolition totale, le terrain est traité comme un terrain nu et la reconstruction doit respecter entièrement les règles actuelles du PLU.
La démolition en secteur ABF est soumise à des contraintes particulièrement strictes. L'Architecte des Bâtiments de France dispose d'un pouvoir de blocage important sur les démolitions dans les périmètres qu'il protège.
Dans les abords des monuments classés et dans les sites patrimoniaux remarquables dotés d'un PSMV, l'avis de l'ABF sur une demande de permis de démolir est conforme : si l'ABF s'oppose à la démolition, la mairie ne peut pas accorder le permis. L'ABF peut s'opposer à la démolition d'un bâtiment qui présente un intérêt architectural ou patrimonial, même si ce bâtiment n'est pas classé ou inscrit lui-même. La décision de l'ABF est motivée et peut faire l'objet d'un recours.
Avant de déposer un permis de démolir en secteur ABF, il est fortement recommandé de rencontrer l'ABF pour lui présenter le projet de démolition et évaluer ses chances d'obtenir un avis favorable. Cette rencontre préalable évite de déposer un dossier voué au refus et permet d'adapter le projet si nécessaire (démolition partielle au lieu de totale, conservation de certains éléments architecturaux). Si la démolition est liée à un projet de reconstruction, présentez simultanément le projet de reconstruction : l'ABF est souvent plus favorable à une démolition quand il voit que la construction projetée s'intégrera mieux dans le paysage patrimonial que la construction à démolir.
La démolition partielle est une situation fréquente : démolir une extension pour reconstruire différemment, abattre un étage pour revenir à un rez-de-chaussée, supprimer une véranda pour créer une terrasse, démolir un mur porteur pour créer un espace ouvert. Les règles applicables dépendent de l'ampleur et de la nature des éléments démolis.
La démolition partielle d'une construction est soumise au même régime que la démolition totale : permis de démolir dans les communes qui l'ont institué et dans les secteurs protégés. En pratique, la démolition d'une partie substantielle d'un bâtiment (un étage, une aile, une extension maçonnée) nécessite généralement un permis de démolir. En revanche, la suppression d'éléments intérieurs (murs de refend non porteurs, cloisons légères) ne constitue pas une démolition au sens du Code de l'urbanisme et ne nécessite pas de permis de démolir (elle peut néanmoins nécessiter une déclaration préalable si elle modifie l'aspect extérieur ou la structure porteuse).
Quand une démolition partielle est réalisée en lien avec des travaux de construction ou d'extension, elle peut être intégrée dans le permis de construire. C'est souvent le cas lors d'une rénovation lourde qui inclut la démolition d'une partie ancienne et la construction d'une extension neuve. Le dossier de permis de construire décrit alors à la fois la partie à démolir et la partie à construire ou reconstruire.
Quand une démolition est suivie d'une reconstruction, la meilleure procédure est d'intégrer la démolition dans le permis de construire (Cerfa 13406). Cette approche évite de déposer deux dossiers séparés et garantit que le projet de reconstruction est validé avant de démolir, évitant ainsi le risque de se retrouver avec un terrain nu sans projet conforme aux règles actuelles.
Beaucoup de propriétaires pensent que démolir est plus simple qu'obtenir un permis de construire. C'est parfois vrai, mais pas toujours. Dans les communes qui ont institué le permis de démolir et dans les secteurs protégés, démolir sans autorisation est une infraction aux mêmes titres que construire sans permis. Vérifiez toujours auprès de votre mairie si un permis de démolir est requis avant de commencer les travaux de démolition.
La tentation est grande de commencer rapidement la démolition sans attendre les résultats des diagnostics. C'est une erreur grave et potentiellement très coûteuse. Démolir un bâtiment amianté sans désamiantage préalable expose les travailleurs et les riverains à des fibres d'amiante, substance hautement cancérigène. Les poursuites pénales pour mise en danger de la vie d'autrui peuvent être très lourdes. Le coût d'une dépollution d'urgence après démolition sauvage est incomparablement supérieur à celui d'un désamiantage réalisé dans les règles.
Démolir une maison en attendant d'avoir les financements pour la reconstruction est une situation risquée. Un terrain nu sans possibilité de reconstruire immédiatement génère des coûts (taxe foncière, entretien du terrain, sécurisation du chantier) sans aucun bénéfice. Assurez-vous d'avoir votre plan de financement bouclé avant de démolir, ou conservez la construction existante le temps de sécuriser votre budget.
Après démolition totale d'une construction, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) disparaît. Mais cette suppression n'est pas automatique : vous devez le signaler à votre centre des finances publiques pour que votre taxation soit ajustée. Si vous ne le faites pas, vous continuerez à payer la TFPB sur une construction qui n'existe plus. Signalez la démolition aux impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement de la démolition totale.
Le coût d'une démolition est souvent sous-estimé. Au-delà du coût de l'entreprise de démolition proprement dit (généralement de 15 000 à 50 000 € pour une maison individuelle selon sa taille), il faut intégrer : le coût des diagnostics (1 000 à 3 000 €), le coût du désamiantage si nécessaire (10 000 à 50 000 € selon la quantité d'amiante), le coût de l'évacuation des gravats et de la remise en état du terrain, les honoraires pour le permis de démolir, et les coûts de sécurisation du terrain pendant la période de transition.
Le permis de démolir est souvent le parent pauvre des autorisations d'urbanisme. On pense à obtenir son permis de construire, on oublie parfois le permis de démolir. Pourtant, négliger cette étape peut avoir des conséquences aussi graves que construire sans permis. La bonne approche est de traiter la démolition avec autant de rigueur que la construction : vérifier si une autorisation est requise, réaliser les diagnostics obligatoires, intégrer la démolition dans le permis de construire quand c'est possible, et anticiper les coûts réels de l'opération. Pour les projets "démolir pour reconstruire", la règle d'or est de ne jamais démolir sans avoir sécurisé son projet de reconstruction, son financement et son permis de construire. Un terrain nu est un terrain vulnérable, exposé aux contraintes des règles d'urbanisme actuelles sans bénéficier de la protection des droits acquis de l'ancienne construction.
Les points essentiels à retenir :
Que votre démolition soit intégrée dans un permis de construire ou fasse l'objet d'un dossier séparé, je constitue le dossier complet : plan de masse identifiant précisément les constructions à démolir, photographies sous les angles requis, notice descriptive justifiant la démolition. En secteur ABF, je prépare un dossier visuel soigné permettant à l'Architecte des Bâtiments de France d'apprécier l'intérêt ou l'absence d'intérêt patrimonial du bâtiment à démolir, et montrant l'amélioration apportée par le projet de reconstruction. Travail à distance, soigné et réactif.
Demander un dossier pour ma démolition
Article mis à jour en mai 2026 - Réglementation applicable en France métropolitaine
Le permis de démolir est régi par les articles L421-3, R421-27 à R421-29
du Code de l'urbanisme. La réglementation sur l'amiante avant démolition
est issue du décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 et de ses arrêtés d'application.
Consultez votre mairie pour savoir si le permis de démolir est institué
sur votre commune.
