Quelle est la différence entre la surface Carrez et la surface de plancher ?

La surface Carrez est une notion de droit civil, applicable uniquement à la vente d'un lot de copropriété, qui mesure la superficie privative habitable en excluant les surfaces sous 1,80 mètre de hauteur, les caves, garages et emplacements de stationnement. La surface de plancher est une notion de droit de l'urbanisme, utilisée pour déterminer le régime d'autorisation applicable à une construction (déclaration préalable ou permis de construire) et pour calculer les taxes d'urbanisme, qui se mesure au nu intérieur des murs de façade à chaque niveau, avec des règles de déduction différentes (notamment un abattement pour l'isolation extérieure). Ces deux surfaces répondent à des logiques et des méthodes de calcul distinctes, ce qui explique qu'elles donnent des résultats différents pour un même bien.

Dans quels cas la loi Carrez s'applique-t-elle ?

La loi Carrez s'applique exclusivement à la vente d'un lot de copropriété (appartement, ou lot d'une maison divisée en plusieurs lots), qu'il s'agisse d'un logement, d'un local commercial ou professionnel. Elle ne s'applique pas à la vente d'une maison individuelle non soumise au statut de la copropriété, ni aux lots de moins de 8 mètres carrés, ni aux caves, garages et emplacements de stationnement considérés isolément. Le mesurage doit être réalisé avant la signature de l'avant-contrat ou de l'acte de vente, généralement par un professionnel spécialisé (géomètre, diagnostiqueur) pour garantir sa fiabilité.

Que se passe-t-il si la surface Carrez mentionnée est erronée ?

Si la superficie réelle du bien, telle que constatée après la vente, se révèle inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander au vendeur une diminution proportionnelle du prix, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique. Cette action en diminution du prix ne s'applique en revanche pas si la surface réelle est supérieure à celle annoncée : l'acquéreur ne peut pas être contraint de payer un supplément, la loi Carrez protégeant uniquement contre le risque de surestimation de la superficie.

La surface de plancher sert-elle à calculer la taxe d'aménagement ?

Oui, la surface de plancher est la base de calcul de la taxe d'aménagement et de la redevance d'archéologie préventive dues sur toute construction créant de la surface. Elle sert également à déterminer si un projet relève d'une simple déclaration préalable ou d'un permis de construire, selon les seuils fixés par le Code de l'urbanisme (généralement 20 ou 40 m² selon la zone). Cette même surface de plancher n'a en revanche aucune valeur pour l'application de la loi Carrez, qui repose sur une méthode de calcul propre au droit civil de la copropriété.

Pourquoi la surface Carrez est-elle souvent inférieure à la surface habitable annoncée ?

La surface Carrez exclut certains éléments que la surface habitable classique peut parfois inclure de manière imprécise dans les annonces immobilières : combles non aménagés, vérandas non chauffées, ou encore les parties de pièces situées sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 mètre, fréquentes sous les toitures en pente. C'est notamment pour mettre fin à ces approximations, source de nombreux litiges avant 1996, que la loi Carrez a imposé une méthode de calcul strictement définie et un contrôle par un professionnel qualifié, garantissant une information fiable à l'acquéreur.