Logement Classé F ou G : Obligations, Interdictions et Aides 2026

Vous venez de recevoir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) classant votre logement F ou G. Vous êtes propriétaire bailleur et vous vous demandez si vous pouvez encore louer votre bien, augmenter le loyer ou devez impérativement rénover. Vous envisagez de vendre un logement classé F et vous ne savez pas si un audit énergétique est obligatoire ni comment cela va affecter le prix. Les passoires thermiques sont au cœur de la politique énergétique française. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit un calendrier progressif d'interdictions qui transforme profondément le marché locatif et immobilier. Pour les 5,2 millions de logements classés F et G en France, l'obligation de rénover n'est plus une question de confort mais une réalité juridique avec un calendrier précis. Dans ce guide complet, je vous explique ce que signifie exactement la classification F ou G, le calendrier des interdictions de location, le gel des loyers applicable depuis 2022, l'obligation d'audit énergétique lors des ventes, les aides financières disponibles pour rénover, les travaux les plus efficaces pour changer de classe, et le rôle de l'Accompagnateur Rénov'. Pour comprendre les techniques de travaux d'isolation qui permettent d'améliorer le DPE, consultez nos articles sur l' isolation par l'extérieur et sur l' isolation par l'intérieur.

Comprendre le DPE et les classes F et G

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Cette classification détermine désormais des droits et obligations précises pour les propriétaires.

Les seuils de consommation des classes F et G

• Classe F : consommation d'énergie primaire entre 331 et 450 kWh/m²/an ou émissions de GES supérieures à 70 kg CO2eq/m²/an
• Classe G : consommation d'énergie primaire supérieure à 450 kWh/m²/an ou émissions de GES supérieures à 100 kg CO2eq/m²/an
• Le classement retenu est le plus défavorable des deux critères (énergie ou GES)

La réforme du DPE de juillet 2021

En juillet 2021, la méthode de calcul du DPE a été révisée (méthode 3CL 2021). Les anciens DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 avaient une valeur indicative non opposable. La réforme a rendu le DPE opposable juridiquement : un DPE erroné engage maintenant la responsabilité du diagnostiqueur. Cette réforme a également provoqué un reclassement de nombreux logements : des logements autrefois en classe C ou D se retrouvent maintenant en classe F ou G avec la nouvelle méthode de calcul. Si votre DPE date d'avant juillet 2021, faites-le refaire avec la nouvelle méthode avant de prendre toute décision.

Le calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a établi un calendrier progressif d'interdictions de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier est le suivant en France métropolitaine.

Les étapes du calendrier

• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (les pires G, dits "G+"). Cette mesure concerne les nouvelles mises en location et les renouvellements de bail
• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer tous les logements classés G (tous les G, pas seulement les G+). Un logement G ne peut plus être mis en location ni faire l'objet d'un renouvellement de bail
• À partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
• À partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E

Ce que signifient concrètement ces interdictions

Un logement classé G en 2026 :

• Ne peut pas être proposé à un nouveau locataire dans le cadre d'une location à usage de résidence principale
• Si un locataire est en place avec un bail en cours, ce bail peut se poursuivre jusqu'à son terme, mais il ne peut pas être renouvelé à son expiration
• En cas de mise en location malgré l'interdiction, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une mise en conformité ou une réduction de loyer

Les exceptions et cas particuliers

• Contraintes techniques insurmontables : le propriétaire peut être exonéré de l'obligation de rénovation s'il démontre que des contraintes techniques, architecturales ou réglementaires (monument historique, bâtiment protégé, copropriété) rendent impossible l'atteinte d'un niveau de performance suffisant. Cette dérogation est appréciée au cas par cas
• DOM-TOM : calendrier décalé, vérifiez les dispositions locales
• Logements meublés touristiques (Airbnb) : la réglementation s'applique aux locations à titre de résidence principale. Les meublés touristiques ont des règles distinctes qui évoluent rapidement

Le gel des loyers depuis 2022

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers qui les pénalise économiquement pour inciter les propriétaires à rénover.

Ce que le gel interdit

• Pas de révision en cours de bail : le loyer ne peut pas être révisé à la hausse en application de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Un propriétaire d'un logement F ou G ne peut pas appliquer la revalorisation annuelle autorisée pour les autres logements
• Pas d'augmentation entre deux locataires : à l'expiration d'un bail avec un locataire, le loyer ne peut pas être augmenté lors de la signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire. Cette règle s'applique même dans les zones tendues où les propriétaires d'autres logements peuvent réajuster le loyer à la relocation
• Gel identique pour les locations vides et meublées : le gel s'applique aux deux types de location à titre de résidence principale

Comment sortir du gel

Pour pouvoir à nouveau réviser ou augmenter le loyer, le propriétaire doit réaliser des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E du DPE. Un nouveau DPE doit être réalisé après travaux pour attester de la nouvelle classe. Si la classe E ou mieux est atteinte, le propriétaire retrouve toutes les facultés de révision et d'augmentation du loyer dans les limites légales habituelles.

L'audit énergétique obligatoire à la vente

La vente d'un logement F ou G est soumise depuis le 1er avril 2023 à une obligation nouvelle : la réalisation d'un audit énergétique, en plus du DPE habituel.

Qui est concerné par l'audit obligatoire ?

• Maisons individuelles (en monopropriété) classées F ou G : depuis le 1er avril 2023
• Maisons individuelles classées E : depuis le 1er janvier 2025
• Immeubles collectifs en monopropriété : calendrier à vérifier selon les classes
• Les logements en copropriété (vente d'un appartement) ne sont pas encore soumis à l'audit individuel obligatoire, mais cela pourrait évoluer

Ce que contient l'audit énergétique

L'audit énergétique est beaucoup plus détaillé qu'un DPE. Il comprend :

• Un état des lieux de la performance actuelle du logement (analyse des parois, des équipements, des usages)
• Des propositions de travaux par priorité, avec estimation des coûts et des économies d'énergie attendues
• Un scénario de rénovation en une seule étape permettant d'atteindre la classe D minimum (objectif de l'audit : rénover pour atteindre D)
• Un ou plusieurs scénarios de rénovation en deux étapes pour atteindre B ou C à terme
• Une évaluation des aides financières disponibles pour chaque scénario

Les obligations du vendeur

• L'audit doit être réalisé avant la mise en vente du bien
• Il doit être remis à l'acheteur potentiel lors de la première visite du bien
• Il est annexé à la promesse de vente ou au compromis
• Un audit absent ou non remis peut constituer un vice du consentement ouvrant droit à des recours de l'acheteur
• Le coût de l'audit est à la charge du vendeur : de 500 à 1 500 € selon la taille du logement

La décote immobilière des passoires thermiques

Au-delà des obligations légales, la classification F ou G a un impact financier concret sur la valeur marchande du bien.

Une décote croissante

Les études des notaires et des agences immobilières montrent une décote croissante pour les logements F et G depuis la mise en place des restrictions :

• Classe G : décote de 10 à 20 % par rapport à un logement équivalent en classe D
• Classe F : décote de 5 à 15 %
• La décote varie selon les régions, le type de logement et le marché local
• Elle est plus marquée dans les marchés dynamiques où les acheteurs peuvent comparer avec d'autres biens

Rénover avant de vendre : rentable ou pas ?

La question se pose : vaut-il mieux rénover avant de vendre et récupérer la décote, ou vendre avec la décote et laisser l'acheteur rénover ? La réponse dépend du budget de rénovation et du marché local. En règle générale :

• Si le coût de la rénovation pour passer en classe D est inférieur à la décote constatée sur le marché, rénover avant de vendre est rentable
• Si les aides financières couvrent une part significative des travaux, la rénovation avant vente est d'autant plus intéressante
• Dans les marchés tendus (grandes villes), les acheteurs ont les moyens de rénover eux-mêmes et négocient agressivement la décote. La rénovation préalable peut ne pas être rentable
• Dans les marchés détendus (zones rurales), une passoire thermique peut décourager les acheteurs et rester longtemps invendue. La rénovation peut être nécessaire pour trouver un acquéreur

Les travaux prioritaires pour changer de classe

Pour sortir d'une classe F ou G, les travaux doivent être choisis en fonction des spécificités du logement. L'audit énergétique est le guide le plus fiable. Mais des priorités générales se dégagent.

Les principales causes d'un mauvais DPE

• Chauffage au fioul ou au gaz à haute température (chaudière ancienne sans condensation) : responsable à lui seul d'une mauvaise note DPE en raison de l'émission de GES élevée du fioul
• Chauffage électrique à résistance (convecteurs) : très consommateur d'énergie primaire (coefficient 2,3 pour l'électricité dans le calcul DPE), même si le confort thermique est correct. Les logements chauffés à l'électricité à résistance sont souvent classés F ou G
• Absence ou insuffisance d'isolation : combles non isolés, murs sans isolation, plancher bas non isolé
• Simple vitrage : fenêtres en simple vitrage, surtout dans les pièces principales

Les travaux les plus impactants selon la cause

• Logement chauffé au fioul : le remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau est souvent le geste le plus efficace pour améliorer le DPE. Il peut faire passer un logement de F à D ou C en une seule intervention. Coût : 8 000 à 20 000 €, fortement aidé par MaPrimeRénov'
• Logement chauffé à l'électricité à résistance : remplacement par une pompe à chaleur air/air (split) ou installation d'un plancher chauffant avec PAC. Impact très significatif sur le DPE. L'installation d'une VMC double flux complète souvent cette démarche
• Logement mal isolé : isolation des combles (priorité absolue), puis isolation des murs, puis remplacement des fenêtres. La combinaison combles + murs + système de chauffage performant est généralement nécessaire pour passer de G à D

Objectif : quelle classe atteindre ?

• Objectif minimum pour sortir du gel des loyers : atteindre la classe E. Travaux moins importants et moins coûteux
• Objectif pour bénéficier de MaPrimeRénov' Ampleur : gagner au moins 2 classes (ex. de G à E, ou de F à D). Permet de bénéficier des aides les plus généreuses
• Objectif à long terme : atteindre la classe D ou mieux, pour être hors des restrictions de 2028 (classe F) et de 2034 (classe E)

Les aides financières en 2026

Les propriétaires de passoires thermiques bénéficient d'aides renforcées qui peuvent couvrir une part très significative du coût des travaux.

MaPrimeRénov' Ampleur (rénovation globale)

C'est l'aide la plus généreuse, réservée aux rénovations permettant de gagner au moins 2 classes DPE. Elle est accessible aux propriétaires occupants et propriétaires bailleurs.

• Ménages aux revenus très modestes : jusqu'à 70 % du montant des travaux subventionné, plafond à 70 000 € de travaux éligibles
• Ménages aux revenus modestes : jusqu'à 50 % du montant des travaux subventionné
• Ménages aux revenus intermédiaires : jusqu'à 35 % du montant des travaux subventionné
• Ménages aux revenus supérieurs : jusqu'à 15 % du montant des travaux subventionné
• Accompagnateur Rénov' (MAR) obligatoire pour bénéficier de cette aide

MaPrimeRénov' geste par geste

Pour les travaux isolés (isolation, remplacement de chauffage), MaPrimeRénov' geste par geste reste disponible avec des montants variant selon le type de travaux et les revenus du ménage. Consultez notre article détaillé sur MaPrimeRénov' 2026 pour les montants précis par type de travaux.

Les CEE et l'éco-PTZ

• CEE "Coup de pouce" : bonification pour le remplacement de chaudières fioul ou gaz par des systèmes à énergie renouvelable. Montants plus élevés que les CEE standards. Cumulable avec MaPrimeRénov'
• Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour financer les travaux de rénovation énergétique. Accessible sans condition de revenus. Cumulable avec MaPrimeRénov'

L'Accompagnateur Rénov' : rôle et obligation

Pour les rénovations d'ampleur, le recours à un Accompagnateur Rénov' (MAR) est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov' Ampleur. C'est à la fois une contrainte et un avantage.

Ce que fait l'Accompagnateur Rénov'

• Réaliser ou valider l'audit énergétique du logement
• Définir le programme de travaux optimal pour atteindre l'objectif de gain de classes DPE
• Aider à choisir les artisans RGE adaptés
• Monter les dossiers d'aides financières (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ)
• Suivre le chantier et vérifier la conformité des travaux
• Valider l'atteinte des objectifs de performance à la fin des travaux (DPE après travaux)

Le coût de l'Accompagnateur Rénov' et son financement

Les honoraires d'un MAR varient de 1 500 à 4 000 € selon la complexité du projet et la durée de l'accompagnement. Ces honoraires sont eux-mêmes aidés par MaPrimeRénov' :

• Ménages aux revenus très modestes et modestes : 100 % des honoraires du MAR pris en charge dans la limite d'un plafond
• Ménages aux revenus intermédiaires : 50 % des honoraires pris en charge
• Ménages aux revenus supérieurs : 40 % des honoraires pris en charge

Comment trouver un Accompagnateur Rénov' agréé

Les MAR agréés sont listés sur le site france-renov.gouv.fr. Les espaces France Rénov' (présents dans chaque département) peuvent vous orienter vers des MAR locaux. Certaines ADIL (Agences Départementales d'Information sur le Logement) proposent également un service de mise en relation avec des MAR. Comparez les offres et les profils : certains MAR sont des bureaux d'études thermiques, d'autres sont des architectes ou des entreprises spécialisées en accompagnement à la rénovation.

Stratégie selon votre situation

La stratégie optimale dépend de votre situation : propriétaire occupant, propriétaire bailleur ou futur vendeur. Voici les approches recommandées selon chaque cas.

Vous êtes propriétaire occupant d'une passoire thermique

• Faites réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires et le scénario optimal selon votre budget
• Contactez un conseiller France Rénov' ou un Accompagnateur Rénov' pour connaître les aides auxquelles vous avez droit
• Si votre objectif est de passer en classe D ou mieux, envisagez MaPrimeRénov' Ampleur qui permet de financer une rénovation globale cohérente
• N'oubliez pas que rénover réduit vos factures d'énergie : le retour sur investissement est concret dès les premières années

Vous êtes propriétaire bailleur d'un logement G ou F

• Logement G : l'interdiction de location est déjà en vigueur. Si votre locataire est en place, le bail peut se poursuivre jusqu'à son terme mais ne peut pas être renouvelé. Planifiez les travaux avant l'expiration du bail en cours
• Logement F : l'interdiction de location s'appliquera en 2028. Vous avez encore 2 ans pour rénover. Anticipez dès maintenant car les délais de chantier et les délais des artisans peuvent être longs
• Évaluez la rentabilité de la rénovation par rapport à la vente du bien. Pour un logement dont la valeur ne couvre pas le coût des travaux nécessaires, la vente peut être plus judicieuse
• Si vous choisissez de rénover, les aides sont accessibles aux propriétaires bailleurs sous conditions de maintien de la location pendant 6 ans après travaux minimum

Vous souhaitez acheter un logement F ou G pour le rénover

• Exigez l'audit énergétique lors de la visite (obligatoire pour le vendeur)
• Négociez le prix en tenant compte du coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe D minimum
• Vérifiez votre éligibilité aux aides avant de signer : vous pourrez bénéficier de MaPrimeRénov' Ampleur si vous remplissez les conditions
• L'éco-PTZ peut financer les travaux à taux zéro et vous permettre de rénover sans immobiliser tout votre apport personnel

Situations fréquentes et conseils pratiques

Cas 1 : mon logement est classé G au chauffage électrique à résistance

• Le chauffage électrique à résistance est pénalisé par le coefficient 2,3 appliqué à l'électricité dans le DPE. Ce coefficient représente la part d'énergie primaire (gaz, charbon, nucléaire) nécessaire pour produire 1 kWh d'électricité livré chez vous. Même un logement bien isolé peut être classé G avec ce type de chauffage
• La solution la plus impactante est l'installation d'une pompe à chaleur air/air (split) ou air/eau. Elle remplace l'électricité à résistance par une énergie 3 à 5 fois moins consommatrice (coefficient de performance ou COP)
• MaPrimeRénov' aide fortement le remplacement du chauffage électrique à résistance par une PAC. Cumulez avec les CEE pour maximiser l'aide

Cas 2 : j'ai un locataire en place dans un logement G et le bail expire dans 6 mois

• Le bail ne peut pas être renouvelé avec un logement classé G. À l'expiration du bail, vous ne pouvez pas proposer un nouveau bail au même locataire ni à un nouveau
• Vous avez deux options : rénover avant l'expiration du bail (pour pouvoir le renouveler une fois classe E atteinte) ou récupérer le logement pour le vendre ou l'occuper
• Attention : 6 mois est un délai très court pour rénover. Contactez immédiatement un Accompagnateur Rénov' pour connaître les délais réalistes pour votre projet de rénovation
• Si la rénovation n'est pas possible avant l'expiration du bail, vous pouvez proposer au locataire en place de signer un avenant au bail formalisant la fin du contrat à l'expiration

Cas 3 : je veux vendre ma maison G et la décote me semble injuste

• La décote d'un logement G sur le marché est une réalité liée au coût des travaux que l'acheteur devra engager. Elle est en général proportionnelle à ce coût
• Pour minimiser la décote, envisagez de réaliser les travaux les plus efficaces et les moins coûteux avant la vente (remplacement de la chaudière fioul ou PAC seul peut suffire à passer de G à E) et de bénéficier des aides disponibles
• Faites réaliser un audit énergétique (obligatoire de toute façon) et présentez-le avec les devis des travaux nécessaires. Un dossier bien préparé rassure l'acheteur et peut réduire la décote

Erreurs fréquentes et points de vigilance

Erreur 1 : se fier à un DPE ancien

Si votre DPE date d'avant juillet 2021, sa classification n'est plus fiable. La méthode de calcul a fondamentalement changé. Un logement classé D avec l'ancienne méthode peut être classé F ou G avec la méthode actuelle. À l'inverse, certains logements peuvent avoir de meilleures notes. Faites refaire un DPE avec la méthode 3CL 2021 avant de prendre toute décision (travaux, vente, location).

Erreur 2 : faire des travaux sans vérifier leur impact sur le DPE

Certains travaux de confort (double vitrage, par exemple) améliorent peu le DPE si les principales déperditions viennent du chauffage ou des murs. Avant d'engager des travaux coûteux, faites simuler leur impact sur le DPE par un diagnostiqueur ou un bureau d'études thermiques. Un euro de travaux sur le chauffage peut améliorer le DPE bien plus qu'un euro de travaux sur les fenêtres dans certains logements.

Erreur 3 : oublier de faire un nouveau DPE après travaux

Après avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique, vous devez faire réaliser un nouveau DPE pour constater officiellement l'amélioration de la classe. Sans ce nouveau DPE, vous ne pouvez pas prouver que votre logement est passé de G à E ou D, ni lever le gel des loyers, ni présenter la nouvelle classe lors d'une vente. Le nouveau DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Erreur 4 : réaliser des travaux sans artisan RGE pour bénéficier des aides

Toutes les aides financières (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) sont conditionnées au recours à un artisan certifié RGE. Si vous choisissez un artisan non RGE, vous perdez toutes les aides. Vérifiez la certification RGE sur renovation-info-service.gouv.fr avant de signer le devis. Un artisan peut avoir perdu sa certification ou ne pas encore l'avoir obtenue.

Erreur 5 : sous-estimer le budget nécessaire pour changer de classe

Passer d'un logement G à un logement D nécessite souvent un budget de 20 000 à 60 000 € selon la taille, l'état et le système de chauffage en place. Ce budget peut sembler décourageant, mais les aides peuvent en couvrir une large part (jusqu'à 70 % pour les ménages les plus modestes). Faites établir un audit énergétique et une simulation d'aides avant de vous décourager. Le reste à charge réel peut être bien inférieur à ce que vous imaginez.

Conclusion : agir maintenant pour éviter les contraintes de demain

Les passoires thermiques sont au cœur d'une transformation profonde du parc immobilier français. Les obligations légales sont claires et le calendrier irrévocable : les logements G ne peuvent plus être loués, les logements F ne pourront plus l'être en 2028. La valeur marchande des passoires thermiques se dégrade progressivement. Pour les propriétaires concernés, l'inaction n'est plus une option neutre. Elle a un coût croissant : gel des loyers, interdiction de location, décote à la vente, surcoût énergétique pour les occupants. En revanche, la rénovation est aujourd'hui l'une des décisions les mieux aidées financièrement dans l'histoire de la politique énergétique française. Les aides peuvent couvrir une grande partie du coût. Le retour sur investissement est réel et rapide. La démarche commence par un audit énergétique, se poursuit par un Accompagnateur Rénov' et aboutit à des travaux bien ciblés qui transforment une contrainte en opportunité.

Les points essentiels à retenir :

1. Classe G : interdiction de location en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
2. Classe F : interdiction de location à partir du 1er janvier 2028.
3. Gel des loyers F et G depuis le 24 août 2022. Pas de révision ni d'augmentation possibles.
4. Audit énergétique obligatoire à la vente des maisons F et G depuis le 1er avril 2023.
5. Décote de 10 à 20 % sur le prix de vente d'un logement G.
6. MaPrimeRénov' Ampleur : jusqu'à 70 % des travaux pour les ménages modestes, avec saut de 2 classes DPE minimum.
7. Accompagnateur Rénov' obligatoire pour MaPrimeRénov' Ampleur. Son coût est lui-même aidé.
8. Artisan RGE obligatoire pour toutes les aides financières.
9. Nouveau DPE après travaux pour constater officiellement l'amélioration de la classe.
10. Consultez France Rénov' (france-renov.gouv.fr) pour un accompagnement gratuit et personnalisé.