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Vous envisagez de louer votre appartement ou votre maison quelques semaines par an sur une plateforme de réservation en ligne, pendant vos propres vacances ou pour compléter vos revenus, et vous vous demandez si cette démarche nécessite une autorisation particulière. Vous avez peut-être entendu parler d'un numéro d'enregistrement obligatoire, d'une limite de 120 jours par an, ou d'un régime plus lourd appelé changement d'usage qui s'appliquerait dans certaines grandes villes. Vous vous interrogez aussi sur ce que peut prévoir votre règlement de copropriété, sur les obligations fiscales liées à ce type de revenu, et sur les sanctions encourues en cas d'irrégularité. Entre résidence principale louée occasionnellement, résidence secondaire dédiée à la location touristique, et local commercial transformé en meublé de tourisme, les règles varient considérablement selon votre situation et votre commune. Dans ce guide, je vous explique précisément la différence entre déclaration simple et changement d'usage, la règle des 120 jours pour une résidence principale, les obligations liées à la copropriété, et les sanctions applicables en cas de non-respect de ces règles.
Dans les communes ayant instauré cette obligation par délibération du conseil municipal, la location d'un logement en meublé de tourisme, même de manière occasionnelle et même pour sa résidence principale, doit faire l'objet d'une déclaration préalable simple en mairie.
Cette déclaration s'effectue le plus souvent en ligne, via un téléservice dédié mis en place par la commune, et permet d'obtenir immédiatement un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit ensuite être affiché obligatoirement sur toute annonce de location publiée, y compris sur les plateformes numériques de réservation comme les sites de location entre particuliers. L'absence de ce numéro sur une annonce peut entraîner le retrait de l'annonce par la plateforme elle-même, tenue de vérifier sa présence.
La résidence principale, occupée au moins huit mois par an par son propriétaire ou son locataire, peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile.
| Situation | Durée maximale de location | Régime applicable |
|---|---|---|
| Résidence principale | 120 jours par an maximum | Déclaration simple (selon commune) |
| Résidence secondaire | Sans limite de durée | Changement d'usage (selon commune) |
| Local commercial transformé | Sans limite de durée | Changement d'usage et de destination |
Au-delà du plafond de 120 jours, le logement est considéré comme n'étant plus une résidence principale au sens de cette réglementation, ce qui bascule le bien dans le régime plus contraignant du changement d'usage, avec toutes les conséquences administratives que cela implique, y compris dans les communes qui n'exigeaient jusque-là qu'une simple déclaration.
La règle des 120 jours par an s'applique uniquement à la résidence principale du loueur ; au-delà, le logement bascule dans le régime plus strict du changement d'usage.
Le changement d'usage s'applique lorsqu'un local d'habitation est loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage sans y élire domicile, dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans certaines communes ayant instauré cette obligation, notamment les zones touristiques très tendues.
Il nécessite une autorisation préalable de la mairie, distincte de la simple déclaration, délivrée après examen du dossier par le service compétent de la commune. Cette autorisation est généralement attachée au local lui-même et non à la personne du propriétaire, sauf dispositions locales contraires.
Votre projet de location saisonnière implique une transformation de local commercial en habitation ?
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Dans certaines communes à forte tension locative, l'autorisation de changement d'usage d'un local d'habitation en meublé de tourisme peut être conditionnée à une compensation, c'est-à-dire la transformation d'un local de même surface, initialement à un autre usage (commercial, bureau), en habitation.
Un règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location de courte durée s'il comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive ou une clause spécifique visant les locations touristiques, sous réserve que cette clause soit suffisamment précise et proportionnée à la destination de l'immeuble.
Les tribunaux ont validé de telles clauses dans plusieurs contentieux récents opposant copropriétaires et plateformes de location, ce qui rend indispensable la lecture attentive du règlement de copropriété avant tout projet de location saisonnière en appartement, indépendamment même de toute question d'urbanisme municipal.
Une clause d'habitation bourgeoise exclusive dans le règlement de copropriété peut valablement interdire la location touristique, indépendamment des règles municipales de changement d'usage.
Les revenus tirés de la location meublée de courte durée doivent être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime micro-BIC ou réel selon le montant des recettes annuelles perçues.
La taxe de séjour, collectée pour le compte de la commune, doit également être appliquée et reversée, souvent directement par la plateforme de réservation pour le compte du loueur selon les accords en vigueur entre la plateforme et les collectivités locales, ce qui simplifie généralement cette démarche pour le particulier.
Un meublé de tourisme doit être équipé d'un détecteur de fumée normalisé, disposer d'un mobilier et d'équipements suffisants pour un usage immédiat par le locataire (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de base), conformément à la liste minimale fixée par décret pour la location meublée.
Ces obligations rejoignent celles applicables à toute location meublée classique, avec une vigilance particulière sur la sécurité électrique et le chauffage, points souvent contrôlés lors de litiges avec les locataires de passage en cas d'incident.
L'absence de déclaration simple dans les communes qui l'exigent, ou l'absence d'autorisation de changement d'usage lorsqu'elle est requise, expose à des amendes civiles pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par local irrégulièrement transformé, prononcées par le tribunal judiciaire à la demande de la commune.
La location saisonnière et le meublé de tourisme restent des activités accessibles, mais encadrées par des règles qui varient sensiblement selon votre commune et la nature de votre bien. La distinction entre simple déclaration et changement d'usage, la limite de 120 jours pour une résidence principale, et les éventuelles restrictions du règlement de copropriété constituent les points de vigilance essentiels avant toute mise en location. Bien anticipées, ces démarches administratives restent simples à accomplir et permettent d'exercer cette activité en toute sérénité, sans risque de sanction financière.
Les points essentiels à retenir :
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Article mis à jour en juillet 2026 - Réglementation applicable en France métropolitaine
Les règles applicables à la location de meublés de tourisme sont fixées par les articles
L.324-1-1 et suivants du Code du tourisme et L.631-7 et suivants du Code de la construction
et de l'habitation. Pour toute question, consultez le service urbanisme de votre mairie.
