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Le coefficient d'emprise au sol fixé par le PLU semble a priori simple à respecter : il suffirait de vérifier que la surface du bâtiment principal reste sous le seuil autorisé. Dans la pratique, ce calcul se complique dès qu'interviennent des éléments annexes comme un débord de toiture généreux, une terrasse couverte ou un carport, dont l'intégration ou non dans l'emprise au sol reste mal connue de nombreux porteurs de projet. Une erreur sur ce point peut faire basculer un dossier par ailleurs conforme vers un dépassement du seuil autorisé, découvert parfois seulement après le dépôt. Voici comment calculer correctement l'emprise au sol en tenant compte de ces éléments souvent oubliés.
L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume d'une construction sur le terrain, débords de toit inclus dans certains cas, tandis que la surface de plancher, notion distincte, mesure les surfaces closes et couvertes à l'intérieur du bâtiment. Ces deux notions obéissent à des règles de calcul différentes et sont toutes deux encadrées par des seuils propres fixés dans le règlement du PLU.
Les débords de toiture bénéficient généralement d'une tolérance dans le calcul de l'emprise au sol, à condition de rester dans des dimensions limitées.
Un débord de toiture de faible dimension bénéficie généralement d'une tolérance dans le calcul de l'emprise au sol.
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Le traitement des terrasses dans le calcul de l'emprise au sol dépend directement de leur configuration.
Une terrasse non couverte, simplement posée au niveau du terrain naturel, n'est généralement pas comptabilisée dans l'emprise au sol, car elle ne constitue pas une construction au sens strict du terme, faute de projection verticale d'un volume bâti.
Dès lors qu'une terrasse est couverte par une toiture ou un auvent, même ouverte sur les côtés, elle constitue une projection au sol d'un élément de construction et doit être intégrée au calcul de l'emprise au sol, au même titre que le bâtiment principal.
Un carport, structure ouverte destinée à abriter un ou plusieurs véhicules, reste malgré son ouverture une construction dotée d'une toiture, et doit à ce titre être intégré au calcul de l'emprise au sol. Ce point est fréquemment méconnu des porteurs de projet, qui pensent à tort qu'une absence de murs exempte la structure de ce calcul.
Un carport, même totalement ouvert sur ses côtés, reste une construction dotée d'une toiture qui entre dans le calcul de l'emprise au sol.
Le coefficient d'emprise au sol fixé par le PLU limite la part du terrain qui peut être couverte par des constructions, dans une logique de préservation des espaces perméables et de la densité de chaque zone. Un dépassement de ce seuil, même causé par l'oubli d'un élément secondaire comme un carport ou une terrasse couverte, expose le projet à un refus lors de l'instruction ou à une régularisation forcée si le dépassement est découvert après réalisation des travaux.
Les points essentiels à retenir :
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Obtenir un devis pour mon dossierArticle mis à jour en septembre 2026
Les seuils de tolérance exacts varient selon les communes : consultez toujours le règlement du PLU applicable.
