Construction et Risques Naturels : Sismique, Retrait-Gonflement, BRGM

Vous avez trouvé le terrain idéal pour construire votre maison, mais le notaire vous remet un document intitulé "État des Risques" mentionnant une zone de sismicité 3 et un aléa retrait-gonflement des argiles moyen, sans que vous compreniez vraiment ce que cela implique pour votre projet. Vous avez entendu parler d'une étude de sol obligatoire mais vous ne savez pas si elle concerne votre terrain. Vous avez vu sur Géorisques une mention de cavité souterraine à proximité de votre parcelle et vous vous demandez si cela remet en cause votre projet de construction. Les risques naturels sont une dimension essentielle de tout projet de construction, souvent découverte tardivement par les particuliers alors qu'elle devrait être l'une des premières vérifications avant tout achat de terrain. Dans ce guide, je vous explique les principaux risques naturels qui concernent la construction en France : le risque sismique, le retrait-gonflement des argiles, les mouvements de terrain et les cavités souterraines, comment les identifier grâce à Géorisques et au BRGM, quelles études et techniques sont obligatoires, et comment ces risques s'articulent avec votre dossier de permis de construire. Pour le risque spécifique des sols argileux, consultez également notre article sur la construction sur terrain argileux.

Géorisques : le portail de référence

Géorisques (georisques.gouv.fr) est le site officiel du ministère de la Transition écologique qui centralise l'ensemble des informations sur les risques naturels et technologiques en France. C'est l'outil de référence à consulter en tout premier lieu avant tout achat de terrain ou tout projet de construction. En indiquant simplement une adresse, Géorisques fournit :

• Le zonage sismique de la commune
• L'aléa retrait-gonflement des argiles
• Les zones inondables et les Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) applicables
• Les mouvements de terrain recensés et les cavités souterraines connues
• Le potentiel radon de la commune
• Les risques d'avalanche pour les zones de montagne
• Les anciens sites industriels pollués (bases de données BASIAS et BASOL)
• Les installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) à proximité

Géorisques permet également de générer gratuitement le document d'État des Risques (ERP) nécessaire lors d'une vente ou d'une location.

Le zonage sismique et les règles parasismiques

Le territoire français métropolitain est divisé en cinq zones de sismicité, de la zone 1 (très faible) à la zone 5 (forte, principalement les Antilles).

Les zones de sismicité les plus marquées en France métropolitaine se situent dans les Alpes, les Pyrénées, l'Alsace, certaines parties du Massif Central et la Côte d'Azur. Pour une maison individuelle en zone de sismicité 2 ou 3, les règles parasismiques portent notamment sur le chaînage horizontal et vertical des murs, le dimensionnement des fondations et la conception générale de la structure.

Dans les zones de sismicité 2 à 5, les constructions neuves doivent respecter les règles parasismiques de l'Eurocode 8, notamment le chaînage des murs porteurs aux niveaux des planchers et des fondations. Ces règles concernent particulièrement les Alpes, les Pyrénées, l'Alsace et certaines parties du Massif Central, et nécessitent souvent l'intervention d'un bureau d'études structure pour les zones les plus exposées.

Le retrait-gonflement des argiles

Le retrait-gonflement des argiles est le risque géotechnique le plus coûteux pour les assureurs en France, devant les inondations. Certains sols argileux se rétractent en période de sécheresse et gonflent en période d'humidité, provoquant des mouvements différentiels du sol sous les fondations qui peuvent fissurer gravement une construction.

• Aléa faible : risque limité, aucune obligation spécifique mais vigilance recommandée
• Aléa moyen : étude de sol G1 obligatoire à la vente du terrain, étude G2 ou techniques particulières obligatoires à la construction
• Aléa fort : mêmes obligations qu'en aléa moyen, avec des préconisations techniques souvent plus contraignantes

Pour en savoir plus sur les solutions de construction adaptées aux sols argileux, consultez notre article dédié sur la construction sur terrain argileux.

L'étude de sol obligatoire G1-G2

Depuis la loi ELAN de 2018, les obligations d'étude de sol en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles sont précisément encadrées :

• L'étude G1 (étude géotechnique préalable) : obligatoire pour toute vente d'un terrain à bâtir non bâti en zone d'exposition moyenne ou forte. Elle est réalisée à la charge du vendeur et annexée au compromis et à l'acte de vente. Elle donne une première appréciation des risques géotechniques du terrain, sans descendre au niveau de détail nécessaire à la conception des fondations
• L'étude G2 (étude géotechnique de conception) : obligatoire pour la construction elle-même, réalisée à la charge du maître d'ouvrage (l'acheteur ou le constructeur). Elle dimensionne précisément les fondations et les techniques constructives adaptées au sol réel
• Alternative : les techniques particulières de construction : le constructeur peut choisir d'appliquer des techniques de construction définies par arrêté (fondations spéciales, radier rigide, joints de structure) en lieu et place de l'étude G2, ce qui dispense de cette étude mais impose le respect strict de ces techniques

Mouvements de terrain et cavités souterraines

Au-delà du retrait-gonflement des argiles, d'autres mouvements de terrain peuvent affecter la constructibilité d'un terrain et la conception des fondations :

• Les glissements de terrain : fréquents sur les terrains en pente avec des sols instables, notamment en zone de montagne ou sur les coteaux argileux
• Les cavités souterraines : anciennes carrières, marnières, dissolutions de gypse ou de calcaire, galeries de mines. Géorisques recense les cavités connues, mais certaines peuvent ne pas être répertoriées, en particulier les carrières anciennes non déclarées
• L'érosion côtière : pour les terrains proches du littoral, le recul du trait de côte peut être anticipé par des cartographies spécifiques dans certaines communes
• Les effondrements karstiques : dans les zones calcaires, des phénomènes de dissolution peuvent créer des cavités souterraines insoupçonnées

Si Géorisques ou la mairie signale un risque de mouvement de terrain ou une cavité connue sur ou à proximité de votre terrain, une étude géotechnique spécifique est indispensable avant tout projet de construction.

Les risques spécifiques de montagne

Pour les projets de construction en zone de montagne, des risques spécifiques s'ajoutent aux risques généraux :

• Les avalanches : les Plans de Prévention des Risques Avalanches (PPRA) cartographient les couloirs d'avalanche connus et peuvent interdire ou conditionner toute construction dans les zones les plus exposées
• Les chutes de blocs et de pierres : fréquentes en pied de versants rocheux, elles peuvent nécessiter des dispositifs de protection (merlons, filets pare-pierres)
• Les crues torrentielles : les torrents de montagne peuvent générer des crues rapides et violentes, distinctes des crues des cours d'eau de plaine, avec leurs propres Plans de Prévention des Risques

Ces risques s'ajoutent aux règles spécifiques de la loi Montagne qui encadrent déjà fortement la construction en altitude. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la construction en zone de montagne.

Le site Géorisques permet de consulter gratuitement l'ensemble des risques naturels et technologiques connus pour une adresse donnée : zonage sismique, aléa retrait-gonflement des argiles, zones inondables, mouvements de terrain et cavités souterraines recensées. Cette consultation devrait être systématique avant tout achat de terrain ou projet de construction, bien avant le dépôt du permis de construire.

L'État des Risques lors d'une vente

Depuis le 1er janvier 2023, le document d'information sur les risques s'appelle "État des Risques" (ERP), remplaçant les anciennes dénominations ERNMT puis ESRIS. Il doit être annexé à toute promesse de vente ou tout contrat de location d'un bien immobilier situé dans une zone couverte par :

• Un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques
• Une zone de sismicité (à partir de la zone 2)
• Un secteur d'information sur les sols (pollution)
• Une zone à potentiel radon significatif (catégorie 3)
• Une zone exposée au recul du trait de côte dans les communes concernées

Ce document, généré gratuitement sur Géorisques en indiquant l'adresse précise du bien, doit être daté de moins de 6 mois au moment de la signature de l'acte. Son absence ou son inexactitude peut engager la responsabilité du vendeur et permettre à l'acheteur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

Impact sur le dossier de permis de construire

Les risques naturels identifiés sur votre terrain ont des conséquences concrètes sur la constitution de votre dossier de permis de construire :

• La notice descriptive doit mentionner les risques naturels identifiés et les dispositions constructives prévues pour y répondre (fondations adaptées, techniques parasismiques, techniques anti-retrait-gonflement)
• L'étude de sol (G1 puis G2 ou techniques particulières) doit être jointe ou son existence mentionnée si le terrain est en zone d'exposition argileuse moyenne ou forte
• Le service instructeur consulte systématiquement les PPR applicables à la commune lors de l'instruction, et peut imposer des prescriptions techniques particulières dans l'arrêté de permis
• Dans les zones les plus exposées (cœur d'un PPR inondation, couloir d'avalanche), le permis peut être purement et simplement refusé

Situations fréquentes et conseils pratiques

Cas 1 : je viens d'acheter un terrain et je découvre qu'il est en zone d'aléa fort retrait-gonflement

• Vérifiez que l'étude de sol G1 vous a bien été remise lors de la vente, conformément à la loi ELAN. Si elle est absente, le vendeur a manqué à son obligation
• Faites réaliser une étude de sol G2 par un bureau d'études géotechnique avant de concevoir vos fondations, ou prévoyez d'appliquer les techniques particulières de construction définies par arrêté
• Choisissez un constructeur ou un bureau d'études expérimenté sur les sols argileux, qui saura adapter le projet aux contraintes identifiées

Cas 2 : mon terrain est en zone de sismicité 4, que dois-je prévoir en plus ?

• Faites intervenir un bureau d'études structure dès la phase de conception pour dimensionner les éléments parasismiques (chaînages, fondations)
• Anticipez un budget légèrement supérieur lié aux dispositions constructives parasismiques (généralement quelques pourcents du coût total des travaux)
• Mentionnez ces dispositions dans la notice descriptive de votre dossier de permis de construire

Cas 3 : je vois une mention de cavité souterraine à proximité de mon terrain sur Géorisques

• Contactez la mairie et la DDT de votre département pour obtenir des informations précises sur la nature et la localisation exacte de cette cavité
• Une étude géotechnique spécifique permettra de déterminer si le risque concerne réellement votre parcelle de construction
• Si le risque est avéré, des techniques de fondation spécifiques (pieux profonds, comblement préalable) peuvent être nécessaires, avec un coût significatif à intégrer dans votre budget

Conclusion : anticiper plutôt que subir

Les risques naturels font partie intégrante du paysage géologique et climatique français, et la quasi-totalité du territoire est concernée par au moins l'un des aléas évoqués dans ce guide. La bonne nouvelle, c'est que ces risques sont aujourd'hui bien cartographiés et accessibles gratuitement via Géorisques, et que la réglementation française impose des études et des techniques constructives adaptées qui permettent de bâtir en toute sécurité même dans les zones les plus exposées. La seule erreur véritablement coûteuse est de découvrir ces risques après l'achat du terrain ou après le démarrage des travaux, plutôt que de les anticiper dès la phase de recherche. Quelques minutes passées sur Géorisques avant de signer un compromis de vente peuvent éviter des années de litiges et des dizaines de milliers d'euros de travaux de reprise.

Les points essentiels à retenir :

1. Géorisques centralise tous les risques naturels et technologiques par adresse.
2. Le zonage sismique détermine les règles parasismiques applicables à votre maison.
3. L'aléa retrait-gonflement des argiles impose une étude de sol en zone moyenne ou forte.
4. L'étude G1 est obligatoire à la vente d'un terrain à bâtir en zone exposée.
5. L'étude G2 ou les techniques particulières sont obligatoires pour la construction.
6. Les mouvements de terrain et cavités nécessitent une étude géotechnique spécifique.
7. Les zones de montagne ajoutent des risques d'avalanche et de chutes de blocs.
8. L'État des Risques (ERP) est obligatoire lors de toute vente en zone concernée.
9. Le permis de construire peut être refusé dans les zones les plus exposées d'un PPR.
10. Consulter Géorisques avant l'achat évite les mauvaises surprises et les surcoûts.

Article mis à jour en juillet 2026 - Réglementation applicable en France métropolitaine
Le zonage sismique national est défini par le décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010. L'obligation d'étude de sol en zone de retrait-gonflement des argiles résulte de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de son décret d'application du 22 mai 2019, codifiée à l'article L.132-4 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. L'État des Risques est régi par l'article L.125-5 du Code de l'environnement. Pour toute question, consultez Géorisques et le service urbanisme de votre mairie.